UPRS Sodba I U 414/2020-21

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Črnomelj, št. 330-2114/2019-19 z dne 20. 11. 2019, se odpravi ter se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v znesku 347,70 EUR, v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Višja stroškovna zahteva tožeče stranke se zavrne.

1Upravna enota Črnomelj je kot prvostopenjski organ (v nadaljevanju prvostopenjski organ) z izpodbijano odločbo zavrnila vlogo za odobritev pogodbe o priznanju lastninske pravice, ki so jo dne 21. 8. 2019 sklenili A. A. in B. B. (v predmetni zadevi in v nadaljevanju stranki z interesom) ter tožnik, katere predmet sta zemljišče s parc. št. 231/3, k. o. ..., in del zemljišča s parc. št. *17, k. o. ..., ki je po namenski rabi opredeljen kot kmetijsko zemljišče (v nadaljevanju predmetni nepremičnini), ter odločila, da stroškov postopka ni.

2Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da gre pri predmetnih nepremičninah za kmetijski zemljišči, promet z njima pa ni potekal po postopku in na način, določen z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) oziroma z leta 1989 (ko je bila sklenjena kupoprodajna pogodba za ta zemljišča) veljavnim Zakonom o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 17/86 – prečiščeno besedilo; v nadaljevanju: ZKZ/79). Izpolnjeni niso niti pogoji za izvirno pridobitev lastninske pravice (s priposestvovanjem) skladno z določili Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), saj kupoprodajna pogodba z dne 11. 11. 1989 (v nadaljevanju kupoprodajna pogodba) ni veljaven pravni naslov (zaradi nespoštovanja določb ZKZ/79 ter zaradi pravnoformalnih pomanjkljivosti te pogodbe, ki se nanašajo na nekonkretiziran predmet pogodbe ter drugačno zemljiškoknjižno stanje), tožniku pa ni mogoče priznati niti dobrovernosti.

3Toženka je (kot drugostopenjski organ) s svojo odločbo zavrnila tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo (1. točka izreka) ter odločila, da stroške postopka tožnik nosi sam (2. točka izreka).

4Tožnik se z izpodbijano odločbo ne strinja in vlaga tožbo iz razlogov po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). V predmetni zadevi so izpolnjeni vsi pogoji za priposestvovanje predmetnih nepremičnin. Tožnikova posest temelji na veljavni kupoprodajni pogodbi, prav tako je njegova posest dobroverna, saj je upoštevajoč kupoprodajno pogodbo štel, da sta nepremičnini njegova last. Ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe ni bil seznanjen z dejstvom, da gre pri nepremičninah za kmetijska zemljišča. Vse pogodbene stranke so bile ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe in tudi kasneje v opravičljivi zmoti, saj so utemeljeno menile, da so izpolnjene vse predpostavke za prenos lastninske pravice. Taka je bila tudi prava volja pogodbenih strank. Pogodba, pri kateri niso bile spoštovane določbe ZKZ/79, tudi ni nična, temveč izpodbojna, njena veljavnost pa nikoli ni bila izpodbita. Skladno z določbami ZKZ/79 po preteku rokov iz 30. člena za zemljiškoknjižni prenos ni več ovir, tudi to pa potrjuje veljavnost kupoprodajne pogodbe, s tem pa zakonito posest tožnika in njegovo dobrovernost. Nezakonito je stališče upravnega organa, da kupoprodajna pogodba ni veljavna, ker naj v njej ne bi bilo opredeljeno zemljišče, ki se je prodajalo, kot tudi, da naj v njej ne bi nastopali vsi solastniki. Veljavna je namreč tudi ustna prodajna pogodba, pri čemer tožnik pojasnjuje, da je bilo zemljišče opredeljeno ustno, in sicer z vsemi solastniki, kar potrjuje tudi pogodba o priznanju lastninske pravice, katere odobritev je predlagal tožnik. Za zakonito posest, kot jo je urejal ZTLR, nasprotno stališču upravnega organa tudi ni potreben vpis v zemljiško knjigo. Po določbah ZTLR se je za zakonito in dobroverno štela posest, ki je temeljila na pravnem poslu (prodajna pogodba) in ki ni bila pridobljena na nepristen način (kar je potrjeno s strani ZK lastnikov). Ob presoji dobrovernosti lastnikov pa je sodna praksa vse do leta 2002 upoštevala, da je dobroveren ali pošten posestnik, ki je prepričan, da je stvar, ki jo kupuje, njegova last. Celo upravni organ je kot nesporno ugotovil, da tožnik sporni nepremičnini uživa, ker ju je kupil. Teh nespornih dejstev pa nato pri svoji odločitvi ni upošteval, niti tega ni obrazložil. Vse navedeno sta potrdili tudi stranki z interesom, ki sta sicer v zemljiški knjigi še vedno vpisani kot lastnika predmetnih nepremičnin, kar zatrjevano dobroverno zakonito posest tožnika še dodatno potrjuje. Prav tako je od leta 1989 do 1. 1. 2013 (pričetek veljavnost Stvarnopravnega zakonika – SPZ) pretekla desetletna priposestvovalna doba.

5Upravni organ v izpodbijani odločbi ni upošteval niti dejstva, da je tožnik prav na podlagi navedenih nepremičnin dobil dovoljenje za nadomestno gradnjo na nepremičnini z ID znakom parcela ... 36, pri čemer je šlo za nadomeščanje stavbe, ki je prvotno stala na nepremičnini z ID znakom parcela ... *17. Slednje izhaja tudi iz situacije, št. 45-11/87 z dne 7. 3. 1990, ki jo je tožnik organu že predložil, ob tem pa pojasnil, da zaradi časovne oddaljenosti z drugimi listinskimi dokazi ne razpolaga. Sta pa resničnost navedenega potrdila tudi lastnika predmetnih nepremičnin. Organ je s tem povezane navedbe štel za nepomembne, česar pa ni obrazložil. Prav tako se ni opredelil do večkrat zatrjevanega dejstva, da zemljiškoknjižna lastnika nista nikoli zahtevala sodnega varstva lastninske pravice, čeprav sta vedela, da ima tožnik predmetni nepremičnini v posesti in ju že skoraj 30 let uživa kot lastnik. Upravni organ tudi ni upošteval, da se določila ZKZ nanašajo zgolj na promet s kmetijskimi zemljišči (pridobitev teh na pravnoposloven način), ne nanašajo pa se na pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, tj. originarno. Veljavnost pravnega posla ni predpostavka dobrovernosti in zakonitosti posesti, slednja pa lahko temelji tudi na izpodbojnem ali ničnem pravnem poslu. Tudi morebitna ničnost kupoprodajne pogodbe (ki sicer ni podana) ne izključuje priposestvovanja, kot je napačno odločil prvostopenjski organ. Glede na vsebino pogodbe o priznanju lastninske pravice gre v obravnavanem primeru za izvirno pridobitev lastninske pravice, zaradi česar izpodbijana odločitev ni pravilna. Upravni organ tudi ni upošteval za predmetno zadevo relevantne sodne prakse, pri čemer odstopa od te ni obrazložil.

6Nepravilno se upravni organ v izpodbijani odločbi sklicuje tudi na to, da v primeru priposestvovanja predmetnih nepremičnin ZK lastniki leta 2018 ne bi solastnine razdelili tudi upoštevaje predmetne nepremičnine. Glede na ZK stanje je edino logično, da so bile predmet razdelilne pogodbe tudi te, pri čemer se je takoj zatem pričelo z ugotavljanjem razlogov za neurejeno ZK stanje in urejanjem tega. Upravni organ bi moral upoštevati tudi, da nepremičnini z ID znakom parcela ... 231/2 ter ... 36, ki sta ju stranki z interesom ter C. C. in D. D. kot prodajalci prodali tožniku s prodajno pogodbo z dne 2. 10. 1990, skupaj s predmetnimi nepremičninami predstavljajo zaključeno celoto. Nakup predmetnih nepremičnin leta 1989 je tudi razlog, da je tožnik leta 1990 kupil nepremičnino z ID znakom ... 231/2, ki sicer predstavlja zgolj majhno zemljišče med dvema cestama in je uporabno šele skupaj s predmetnima nepremičninama. Volja vseh prodajalcev ter tožnika je bila torej, da tožnik postane lastnik celotnega zemljišča med cestama, ki potekata po nepremičninah z ID znakom parcela ... 1904/3 ter ... 2013/1, kar logično izhaja tudi iz same lege nepremičnin. Celotno navedeno zemljišče je tožnik kot prava neuka stranka od sklenitve prodajnih pogodb tudi v dobri veri uporabljal.

7Upravni organ je kršil tudi 147. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP), ker glede vprašanja priposestvovanja predmetnih nepremičnin, ki je samostojna pravna celota, ki sodi v pristojnost sodišča, ni prekinil postopka, temveč je o vlogi za odobritev pogodbe o priznanju lastninske pravice odločil brez ustrezne rešitve tega. Ob tem organ ni niti zaslišal pogodbenih strank navedene pogodbe, ki bi potrdile zatrjevano priposestvovanje in predpostavke zanj. Glede na navedeno tožnik predlaga zaslišanje vseh pogodbenih strank v zvezi z vsem navedenim v tožbi.

8Tožnik predlaga, da sodišče po opravljeni glavni obravnavi tožbi ugodi, izpodbijano odločbo odpravi ter zadevo vrne v ponovni postopek prvostopenjskemu organu. Zahteva tudi povrnitev stroškov postopka.

9Toženka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe tožnika kot neutemeljene, ob čemer se sklicuje na obrazložitvi izpodbijane in drugostopenjske odločbe. Poudarja, da v kupoprodajni pogodbi predmet pogodbe ni konkretiziran, saj ni navedena nepremičnina s parcelno št. in katastrsko občino, pogodbo sta sklenila zgolj dva od štirih solastnikov, podpisali sta jo zgolj stranki z interesom in tožnik. Pri sklenitvi pogodbe ni bilo upoštevano ZK stanje štirih solastnikov predmetnih nepremičnin. Nadaljnje navedbe o priposestovanju ovrže tudi sklenitev razdelilne pogodbe v letu 2018, s katero sta lastnika predmetnih nepremičnin postali stranki z interesom. Tožnik je pridobil gradbeno in lokacijsko dovoljenje za stanovanjsko hišo na zemljišču parc. št. 36, k.o. ..., katere lastnik pa je postal že z dnem 2. 10. 1990. Kako naj bi bilo lastništvo predmetnih nepremičnin povezano z gradnjo hiše na navedeni parceli, iz celotne dokumentacije ni razvidno. Prav pogodba z dne 2. 10. 1990, vpis katere je bil izveden pravočasno, pa dokazuje, da je tožnik mogel in moral urediti tudi vpis predmetnih nepremičnin, v kolikor bi bil dejansko lastnik in bi bili izpolnjeni vsi predpisani pogoji. Tožnik sam potrjuje, da lastniki niso nikoli zahtevali sodnega varstva lastninske pravice, kar pomeni, da so v njej tudi ves čas nemoteno uživali in z njo tudi veljavno razpolagali. Toženka meni, da gre zgolj za umetno konstrukcijo preteklosti, na podlagi katere bi želel tožnik obiti predpise in postati lastnik kmetijskega zemljišča. Toženka zavrača navedbe glede prekinitve postopka zaradi rešitve predhodnega vprašanja, saj je že sodna praksa upravnemu organu naložila presojo, ali so izpolnjeni pogoji priposestvovanja, zaradi česar ni bilo razlogov za prekinitev.

10Stranki z interesom sta v odgovoru na tožbo navedeli, da se strinjata z vsem, kar je tožnik napisal v tožbi ter da vse tam navedeno drži, zaradi česa sta s tožnikom tudi sklenili pogodbo o priznanju lastninske pravice. Tožnik je zemljišče kupil in ga uporablja, očitno pa je prišlo do neke napake pri vpisu v zemljiško knjigo. S tožnikom sta sklenila kupoprodajno pogodbo, ostali solastniki pa so strinjanje s to podali ustno. Od tedaj dalje je tožnik predmetni nepremičnini ves čas uporabljal, zanju skrbel in ju vzdrževal, stranki z interesom tej uporabi nista nikoli nasprotovali, po njunem vedenju pa tudi ne kdorkoli drug. Nasprotno – s tožnikovo uporabo predmetnih nepremičnin sta se stranki z interesom strinjali, saj sta bili prav ti predmet kupoprodajne pogodbe. Takrat je vse urejal odvetnik, ki bi moral postopek izpeljati tako, kot je potrebno. Stranki z interesom nista bili seznanjeni, da nepremičnina ves ta čas v ZK ni bila vpisana na tožnika. To sta izvedeli šele pred kratkim (v letu 2018, ko so razdruževali nepremičnine) in o tem takoj obvestili tožnika. Predlagata, da se tožbi ugodi.

11V nadaljnji pripravljalni vlogi tožnik prereka navedbe toženke ter vztraja pri svojih navedbah. Izpostavlja, da dejstvo, da v kupoprodajni pogodbi ni navedena nepremičnina s parcelno št. in katastrsko občino ter da v njej niso navedeni vsi solastniki, ne vpliva na veljavnost te pogodbe. Skladno z Zakonom o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki je veljal v času sklepanja kupoprodajne pogodbe, je namreč veljavna tudi ustna prodajna pogodba, pri čemer tožnik poudarja, da je bila kupnina plačana, zemljišče ustno opredeljeno, in sicer z vsemi solastniki, tožniku pa je bila omogočena posest tega zemljišča. Enako določa tudi 58. člen Obligacijskega zakonika (OZ), po katerem je v skladu s teorijo o realizaciji pravnega posla priznan pravni učinek pogodbam, ki so sklenjene ustno ter pretežno ali v celoti realizirane. Tudi stranki z interesom sta potrdili, da so ostali solastniki podali ustno strinjanje s pogodbo, tako pa je bilo podano soglasje volj vseh pogodbenih strank. Nepravilno je sklicevanje toženke, da v primeru priposestvovanja zemljiškoknjižni solastniki ne bi solastnine razdelili tudi upoštevaje predmetne nepremičnine, saj je glede na ZK stanje logično, da so bile predmet razdelitve tudi te, takoj zatem pa se je začelo urejanje stanja, kar sta potrdili tudi stranki z interesom. Prav tako je tožnik na podlagi lastništva nepremičnin dobil dovoljenje za nadomestno gradnjo, treba pa je upoštevati tudi zaokroženo celoto predmetnih nepremičnin in nepremičnin, ki jih je tožnik kupil leta 1990 in ki jih sicer (če ne bi bil prepričan, da je že lastnik predmetnih nepremičnin) ne bi kupil. Iz listin v spisu tudi izhaja, da je predmetni nepremičnini ves čas uporabljal tožnik, ZK lastniki pa uporabi niso nasprotovali. Pogodba o priznanju lastninske pravice po vsebini ne predstavlja pravnega temelja za pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice (v smislu 17. člena ZKZ), kot bi bilo mogoče razumeti toženko, pač pa iz te in ostalih navedb in dokazov izhaja, da tožnik kot dobroverni in zakoniti lastnik predmetni nepremičnini uporablja vse od sklenitve kupoprodajne pogodbe dalje, zato je tožnik izkazal pogoje za priposestvovanje. Navedbe toženke o obidu predpisov so neresnične in neutemeljene. Tožnik vztraja tudi pri navedbah glede reševanja predhodnega vprašanja, pri čemer izpostavlja, da je upravni organ presojo priposestvovanja opravil brez predlaganega zaslišanja pogodbenih strank in tako ni ugotovil vseh potrebnih dejstev in okoliščin, ki so določene s SPZ, kljub nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju pa je sam odločil o tem vprašanju.

K I. točki izreka:

12Tožba je utemeljena.

13Med strankama je v zadevi spor glede pravilnosti in zakonitosti izpodbijane odločbe, s katero je prvostopenjski organ zavrnil tožnikovo vlogo za odobritev pogodbe o priznanju lastninske pravice za predmetni nepremičnini, sklenjeno dne 21. 8. 2019 med tožnikom in strankama z interesom.

14Sodišče uvodoma ugotavlja, da je tožnik v vlogah, predloženih v okviru upravnega postopka, uveljavljal tako pravno-poslovno pridobitev predmetnih nepremičnin (zatrjeval je, da je bil promet s tema leta 1989 izvršen skladno z zakonodajo) kot originarno pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Posledično se je tudi upravni organ v izpodbijani odločbi opredelil do obeh načinov pridobitve lastninske pravice na predmetnih nepremičninah. Vendar pa sodišče obenem ugotavlja, da tožnik v tožbi in nadaljnji pripravljalni vlogi izrecno uveljavlja zgolj izvirno pridobitev lastninske pravice na predmetnih nepremičninah, zgolj s tem v zvezi podaja tudi tožbene očitke o nepravilnosti in nezakonitosti izpodbijane odločbe. Sodišče je svojo presojo izpodbijane odločbe v nadaljevanju tako omejilo zgolj na s tem povezana vprašanja.

15Tožnik v tožbi zatrjuje nezakonitost ravnanja upravnega organa, ki glede vprašanja priposestvovanja ni prekinil postopka, pač pa je o njem odločil sam (147. člen ZUP). Sodišče vezano na navedeno pojasnjuje, da obravnavano vprašanje ne predstavlja vprašanja iz 148. člena ZUP, ki ga organ ne bi mogel sam obravnavati, kar izhaja tudi iz sodne prakse tega sodišča¹. Kolikor gre s tem povezane tožbene navedbe razumeti na način, da upravni organ v okviru obravnave tega vprašanja ni pravilno oziroma popolno ugotovil dejanskega stanja, pa se bo sodišče do teh navedb opredelilo v nadaljevanju sodbe.

16Iz izpodbijane odločbe izhaja, da predmetni nepremičnini po namenski rabi predstavljata kmetijski zemljišči, takšno namensko rabo sta imeli že tudi na dan 11. 11. 1989, ko je bila sklenjena kupoprodajna pogodba. Tožnik navedenega dejstva ne prereka, zato ga sodišče šteje za nesporno.

17Tožnik je v predmetni zadevi vlogo za odobritev pravnega posla na prvostopenjski organ podal sklicujoč se na predhodno že opredeljeno pogodbo o priznanju lastninske pravice. Pri navedeni pogodbi gre za t.im. posadno listino po 1. alineji tretjega odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), ki vsebuje izjavo strank z interesom, da priznavajo izvirno pridobitev lastninske pravice tožnika na predmetnih nepremičninah. Po stališču Vrhovnega sodišča v sodbi, X Ips 143/2013 z dne 24. 9. 2014, je tudi posadno listino, če se pridobitev stvarne pravice nanaša na kmetijsko zemljišče, treba predložiti v odobritev po določbah ZKZ. V upravnem postopku odobritve te listine pa se nato preveri, ali zaradi drugega načina pridobitve lastninske pravice (ki ni pravno-poslovni in zato ne zapade pod določila ZKZ) odobritev pravnega posla ni potrebna. V taki listini, če naj bi izkazovala nastanek lastninske pravice s priposestvovanjem, morajo biti zato ugotovljeni in izkazani pogoji za priposestvovanje, kot jih določa relevanten predpis. V predmetni zadevi ta predpis predstavlja ZTLR – iz pogodbe o priznanju lastninske pravice (in navedb tožnika) namreč izhaja, da je priposestovalna doba v zvezi s predmetnima nepremičninama pričela teči in se iztekla v času veljave tega predpisa (tj. pred pričetkom uporabe SPZ).

18ZTLR v drugem odstavku 28. člena določa, da dobroverni in zakoniti posestnik nepremične stvari, na kateri ima nekdo drug lastninsko pravico, pridobi lastninsko pravico na njej s priposestvovanjem po preteku desetih let. V 72. členu ZTLR določa, da je posest zakonita, če temelji na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice, in če ni bila pridobljena s silo, z zvijačo ali z zlorabo zaupanja (prvi odstavek), ter dobroverna, če posestnik ne ve ali ne more vedeti, da stvar, ki jo ima v posesti, ni njegova (drugi odstavek). Domneva se, da je posest dobroverna (tretji odstavek).

19V izpodbijani odločbi prvostopenjski organ izpostavlja, da morajo biti v pogodbi o priznanju lastninske pravice ugotovljeni in izkazani pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem, v konkretnem primeru predložena posadna listina pa teh pogojev ne izkazuje. Prvostopenjski organ ne pojasni konkretno, kateri pogoji naj iz slednje ne bi izhajali, pač pa v nadaljevanju izpodbijane odločbe vsebinsko presoja samo izpolnjenost pogojev za priposestvovanje. Tudi sodišče se je pri presoji pravilnosti in zakonitosti izpodbijane posledično omejilo na presojo, ali je prvostopenjski organ pravilno ugotovil, da pogoji za priposestvovanje predmetnih nepremičnin s strani tožnika niso izpolnjeni.

20Sodišče ugotavlja tudi, da upravni organ v več delih izpodbijane odločbe navaja dopise, ki jih je tekom upravnega postopka naslovil na tožnika, ob tem pa na nekaterih delih izpodbijane odločbe navaja, da se „v izogib ponavljanju v celoti sklicuje nanje“ (5. stran obrazložitve izpodbijane odločbe) oz. da „se v celoti opira na ugotovitve v obeh svojih dopisih“ (9. stran obrazložitve izpodbijane odločbe). Sodišče pojasnjuje, da mora biti odločba v upravnem postopku izdana v skladu z določili XIII. poglavja ZUP, njena obrazložitev pa mora obsegati vse sestavine iz prvega odstavka 214. člena tega zakona. Sodišče sklicevanja upravnega organa na dopise, ki so bili tekom upravnega postopka naslovljeni na tožnika, kolikor njihova vsebina iz izpodbijane odločbe ne izhaja, pri presoji slednje posledično ni upoštevalo.

21Iz obrazložitve izpodbijane odločbe v zvezi s tekom priposestvovalne dobe izhaja, da je v konkretnem primeru „nesporno le dejstvo, da tožnik sporni zemljišči dejansko uživa, ker je ti zemljišči kupil, ne pa tudi, kako je potekal postopek prodaje teh zemljišč“ (prvi odstavek na 3. strani izpodbijane odločbe) ter da „zgolj dejstvo, da tožnik sporni zemljišči dejansko uživa, ker je ti zemljišči kupil in jih ima v svoji posesti od 11. 11. 1989 dalje, ne more šteti kot dokaz, da so izpolnjeni pogoji za priposestvovanje“ (prvi odstavek na 6. strani izpodbijane odločbe). Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo torej ugotovil, da je posestnik predmetnih nepremičnin od 11. 11. 1989 dalje tožnik (kot to zatrjuje tudi slednji), teka (oziroma izteka) desetletne priposestvovalne dobe pa tožniku tako ne oporeka. Z izpodbijano odločbo pa prvostopenjski organ tožniku oporeka zakonitost in dobrovernost posesti na predmetnih nepremičninah.

22Iz izpodbijane (enako pa tudi drugostopenjske) odločbe izhaja stališče upravnega organa, da tožnikova posest ni bila zakonita, ker ni temeljila na veljavnem pravnem naslovu. S tem v zvezi upravni organ najprej izpostavlja pravno-formalne pomanjkljivosti kupoprodajne pogodbe, in sicer, da predmet pogodbe ni bil konkretiziran (saj v njem zemljišče, ki se prodaja, ni bilo opredeljeno), na strani prodajalcev pa sta v pogodbi nastopala samo dva od takratnih štirih ZK lastnikov predmetnih nepremičnin. Sodišče vezano na navedeno pritrjuje tožniku, ki izpostavlja, da iz določb 73. člena v času sklenitve kupoprodajne pogodbe veljavnega ZOR izhaja, da je pogodba, za katero se zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega (teorija realizacije). Tožnik je v upravnem postopku smiselno uveljavljal, da je bila pogodba o prodaji predmetnih nepremičnin (vsaj ustno) sklenjena z vsemi ZK lastniki teh, da je med njimi obstajalo (ustno izraženo) soglasje volj glede predmeta pogodbe ter da je bila pogodba v celoti realizirana. Iz navedenega bi izhajalo, da je kupoprodajna pogodba za predmetni nepremičnini kljub (nespornim) pomanjkljivostim lahko veljavna², do česar pa se prvostopenjski organ ni opredelil; izhajal je namreč iz stališča, da je kupoprodajna pogodba zaradi predstavljenih pomanjkljivosti v vsakem primeru (absolutno) neveljavna, s tem pa nepravilno uporabil materialno pravo (73. člen ZOR), posledično pa v zadevi tudi nepopolno ugotovil dejansko stanje (1. in 3. alineja prvega odstavka 27. člena ZUS-1).

23Upravni organ je kupoprodajno pogodbo štel za neveljavno tudi zaradi nespoštovanja zahtev ZKZ/79. V zadevi je, kot predhodno že navedeno, nesporno, da sta predmetni nepremičnini v času sklenitve kupoprodajne pogodbe po namenski rabi predstavljali kmetijski zemljišči. Sodišče posledično pritrjuje stališču upravnega organa, da je bil promet s predmetnima nepremičninama v času sklenitve kupoprodajne pogodbe podvržen določbam ZKZ/79, ki je jasno predpisoval postopek prodaje kmetijskih zemljišč (III. poglavje tega zakona). Sodišče ugotavlja tudi, da tožnik ne izkazuje, da bi bil promet s predmetnima nepremičninama izveden v skladu z ZKZ/79. Vendar pa zgolj navedeno še ne pomeni, da kupoprodajna pogodba ne predstavlja veljavnega pravnega naslova, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice, v smislu zakonite posesti po 72. členu ZTLR. Kot utemeljeno izpostavlja tožnik, kupoprodajna pogodba zgolj iz razloga neupoštevanja določb ZKZ/79 ni (ex lege – po zakonu) vselej nična, njene ničnosti pa tudi upravni organ ni ugotavljal ali ugotovil. Prav tako pa iz izpodbijane odločbe ne izhaja niti ugotovitev upravnega organa, da bi bila kupoprodajna pogodba razveljavljena. Ker je slednji očitno izhajal iz stališča, da kupoprodajna pogodba zaradi neizvedbe prometa s predmetnima nepremičninama v skladu z določili ZKZ/79 v nobenem primeru ne predstavlja veljavnega pravnega naslova (v smislu 72. člena ZTLR), ni pa se opredelil do ničnosti ali neveljavnosti te pogodbe (še manj pa do vprašanja, ali bi priposestvovanje ta položaja lahko saniralo), je nepravilno uporabil materialno pravo, posledično pa v zadevi tudi nepopolno ugotovil dejansko stanje (1. in 3. alineja prvega odstavka 27. člena ZUS-1).

24Vezano na dobrovernost tožnikove posesti predmetnih nepremičnin upravni organ izpostavlja, da iz kupoprodajne pogodbe izhaja, da bo tožnik prodajalcema del kupnine plačal po prepisu zemljišča. To po mnenju upravnega organa vodi do zaključka, da so pogodbene stranke vedele, da se za veljaven prenos lastninske pravice s pravnim poslom zahteva zemljiškoknjižni prepis, zakaj ta ni bil izveden, pa iz pogodbe o priznanju lastninske pravice ali izjav tožnika v postopku ne izhaja. Sodišče vezano na navedeno pojasnjuje, da iz sodne prakse Vrhovnega sodišča izhaja, da dejstvo, da ni prišlo do vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo, ne zadošča za oceno, da pridobitelj ni bil dobroveren³. Iz sodne prakse Vrhovnega sodišča pa izhaja tudi, da je dobrovernost kot predpostavko priposestvovanja lastninske pravice na nepremičnini treba presojati v kontekstu družbenih razmer v času sklenitve pogodbe, v katerih zemljiška knjiga ni bila ustrezna ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo takega pomena, kot ga ima od leta 1995 dalje. To je imelo za posledico splošno neurejenost zemljiške knjige ne le glede prenosa pravice uporabe, pri katerem vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivnega pomena, ampak tudi glede prenosa lastninske pravice, pri katerem zemljiškoknjižno stanje zaradi neizvedbe vpisov ni vedno odražalo dejanskega stanja⁴. Kupoprodajna pogodba je bila sklenjena v opisanih okoliščinah (v letu 1989), naziranje upravnega organa, da je že na podlagi dejstva njene ZK nerealizacije (četudi bi se stranke potrebe po tej zavedale), oziroma ZK realizacije druge (kasneje sklenjene) prodajne pogodbe za druge nepremičnine, izkazana nedobrovernost tožnika, pa je pretirano strogo in mu sodišče ne more slediti. Ob upoštevanju s strani upravnega organa ugotovljenega dejstva, da je tožnik od sklenitve kupoprodajne pogodbe dalje užival posest na predmetnih nepremičninah, pri čemer ni izkazano, da bi katerikoli izmed ZK lastnikov teh nepremičnin tožnikovo posest kakorkoli ali kadarkoli oporekal ali vanjo posegal⁵, okoliščina, da tožnik ni poskrbel za ZK realizacijo kupoprodajne pogodbe, po presoji sodišča ne kaže na to, da naj bi se tožnik očitno zavedal ovir za zemljiškoknjižni prenos (kot to ugotavlja upravni organ), tako pa tudi ne vpliva odločilno na tožnikovo zavedanje o lastništvu predmetnih nepremičnin oziroma presojo njegove dobrovernosti.

25Sodišče kot neprepričljivo zavrača tudi stališče upravnega organa, da na nedobrovernost tožnikove posesti predmetnih nepremičnin kaže dejstvo, da te niso bile izključene iz razdelilne pogodbe, sklenjene med ZK teh nepremičnin v letu 2018. Sodišče kot življenjsko in logično prepričljive namreč ocenjuje navedbe tožnika (ki jih izrecno potrjujeta tudi stranki z interesom), da so ZK lastniki šele ob razdruževanju nepremičnin v letu 2018 ugotovili, da sta predmetni nepremičnini še vedno v njihovem ZK lastništvu, za tem pa so pričeli z aktivnostmi, potrebnimi za njihov ZK prenos na tožnika. Kot povsem pavšalno in neobrazloženo (tudi neskladno s siceršnjimi ugotovitvami upravnega organa) pa sodišče zavrača tudi stališče toženke v drugostopenjski odločbi o tem, da naj bi razpolaganje s predmetnima nepremičninama v razdelilni pogodbi ovrglo navedbe tožnika, da so te ves čas v njegovi posesti.

26Iz izpodbijane odločbe izhaja še, da upravni organ dobrovernosti tožniku ne priznava tudi zaradi formalnih pomanjkljivosti kupoprodajne pogodbe ter neupoštevanja določil ZKZ/79. Sodišče se je do s tem povezanih argumentov že opredelilo (22. in 23. točka obrazložitve te sodbe), tam zapisanemu pa dodaja še, da po sodni praksi Vrhovnega sodišča dobrovernost ni samodejno izključena, če je bila prodajna pogodba sklenjena v nasprotju s predpisi, ki urejajo prodajo kmetijskih zemljišč⁶.

27Tožnik je tekom upravnega postopka navajal tudi druga dejstva in predložil tudi druge dokaze, s katerimi je utemeljeval svojo dobrovernost posesti predmetnih nepremičnin. Tako je (kot navaja v tožbi) izpostavil zaokroženost predmetnih nepremičnin z drugimi, kasneje pridobljenimi nepremičninami, katerih pridobitev v primeru, če tožnik ne bi bil prepričan, da je lastnik predmetnih nepremičnin, ne bi bila smiselna (s tem v zvezi je predložil pogodbo o nakupu sosednjih nepremičnin). S tem povezane navedbe je upravni organ zavrnil kot brezpredmetne, razloge za nakup drugih nepremičnin pa kot nepomembne. Sodišče izpostavlja, da mora v skladu z načelom materialne resnice (8. člen ZUP) upravni organ v postopku ugotoviti resnično dejansko stanje in v ta namen ugotoviti vsa dejstva, ki so pomembna za zakonito in pravilno odločbo. Po presoji sodišča je tudi navedeno zatrjevano dejstvo pomembno z vidika presoje tožnikove dobrovernosti, saj lahko kaže na to, ali je bil tožnik v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik predmetnih nepremičnin. S tem, ko upravni organ tega dejstva ni ugotavljal, pač pa je s tem povezane navedbe zavrnil kot brezpredmetne, je nepravilno uporabil materialno pravo (72. člen ZTLR), posledično pa nepopolno ugotovil tudi dejansko stanje zadeve (1. in 3. alineja prvega odstavka 27. člena ZUS-1). Smiselno enako velja tudi za tožnikove navedbe glede pridobitve gradbenega dovoljenja za nadomestno gradnjo, pri kateri naj bi šlo za nadomeščanje stavbe, ki je prvotno stala na nepremičnini z ID znakom parcela ... *17 – niti prvostopenjski organ niti toženka se namreč nista z ničemer opredelila do dokaza (geodetskega načrta z dne 7. 3. 1990), s katerim je tožnik dokazoval nadomestno gradnjo in zatrjevano dejstvo, da je za njeno dovolitev moral izkazati tudi razpolaganje s prej omenjeno nepremičnino.

28V povzetku zapisanega sodišče ugotavlja, da je tožnik uspel izkazati, da je prvostopenjski organ pri izdaji izpodbijane odločbe napačno uporabil materialno pravo, posledično pa tudi nepopolno ugotovil dejansko stanje (1. in 3. alineja prvega odstavka 27. člena ZUS-1). Z razlogi, ki so navedeni v izpodbijani odločbi, ni izkazano, da tožnik ne izpolnjuje pogojev za izvirno pridobitev lastninske pravice na predmetnih nepremičninah, tako pa tudi ne utemeljenost zavrnitve njegove zahteve za odobritev pogodbe o priznanju lastninske pravice. Sodišče je zato izpodbijano odločbo na podlagi 2. in 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 odpravilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek, v katerem bo moral ta, upoštevajoč tretji in četrti odstavek 64. člena ZUS-1, sledeč pravnemu mnenju sodišča glede uporabe materialnega prava, o zadevi ponovno odločiti.

29Ker je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta in upravnih spisov očitno, da je treba tožbi ugoditi in izpodbijano odločbo odpraviti na podlagi prvega odstavka 64. člena ZUS-1, ob tem pa v postopku ni sodeloval stranski udeleženec z nasprotnim interesom (interes strank z interesom v predmetni zadevi je enak interesu tožnika – stranki z interesom sta namreč izrecno navedli, da se strinjata z vsemi navedbami tožnika in predlagata, da se tožbi ugodi), je sodišče v skladu s prvo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 v zadevi odločilo brez glavne obravnave, na seji.

K II. točki izreka:

30Tožnik je zahteval povrnitev stroškov postopka. Ker je sodišče tožbi ugodilo, je tožnik po tretjem odstavku 25. člena ZUS-1 upravičen do povračila stroškov postopka v pavšalnem znesku po Pravilniku o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Pravilnik). Zadeva je bila rešena na seji, tožnika pa je v postopku zastopal pooblaščenec, ki je odvetnik, zato se mu priznajo stroški upravnega spora v višini 285,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika), povečano za 22% DDV, kar skupaj znaša 347,70 EUR. Višjo stroškovno zahtevo tožnika je sodišče zavrnilo, saj za njeno priznanje podlage v veljavnih predpisih ni najti. Zakonske zamudne obresti od priznanih stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 290. člena Obligacijskega zakonika), plačana sodna taksa za postopek pa bo vrnjena po uradni dolžnosti (opomba 6.1.c Taksne tarife Zakona o sodnih taksah).

¹ Tako naslovno sodišče v sodbi, I U 120/2012, na katero se sklicuje tudi toženka.
² Prim. tudi sodbo Vrhovnega sodišča, II Ips 49/2021
³ Tako Vrhovno sodišče v sklepu, II Ips 94/2017
⁴ Tako Vrhovno sodišče npr. v sodbah, II Ips 323/2016 ter II Ips 796/2008
⁵ Prim. tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, I Cp 561/2021
⁶ Prim. sklep Vrhovega sodišča, II Ips 94/2017