VSL Sodba I Cp 2130/2021

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je zahtevala, da se toženi stranki odpove najemna pogodba, sklenjena 10.2.1993 za najem stanovanja št. 7 v večstanovanjski hiši na naslovu ... z 90-dnevnim odpovednim rokom ter da je tožena stranka dolžna izprazniti stanovanje, ki ga zaseda v stanovanjskem objektu ... ter ga prosto vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki, v roku 60 dni po izteku odpovednega roka. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti stroške pravdnega postopka v višini 2.559,09 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

2Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi. Navaja, da je sodišče v nezadostni meri ocenilo, koliko je na stanje objekta v lastnini vplivala tožena stranka oziroma v kolikšni meri je stanje objekta odgovornost tožene stranke (t.i. nerazumno nevlaganje). Dejansko stanje je najmanj nepopolno ugotovljeno, kršeno je pravilo natančne presoje vseh in vsakega dokaza posebej. Sodba močno odstopa od enotne sodne prakse brez utemeljenega razloga. Po fotografijah iz izvedenskega mnenja je vidna kuhinja z jedilnico, na spodnji fotografiji na strani 19 kopalnica. Trditve toženca, da v objektu ne biva, se vsakomur logično razmišljujočemu izpričajo kot neresnica. Prisotnost likalnika, sušilca perila priča vsaj o občasni in večdnevni rabi v aktualnem obdobju. Izključno opiranje na 10. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1¹) bi objekt po vseh merilih uvrstilo med primerne – objekt ima zadostno površino za dva uporabnika, ima ločen spalni in bivalni del, uporabno dovoljenje se za objekte, zgrajene pred 1967, šteje kot obstoječe. Pristop izvedenca, po katerem je vsak objekt te starosti a priori nevaren za bivanje, postavlja pod vprašaj vse starejše objekte, med drugim predmet najema tožene stranke. Bistveno je vzdrževanje, glede katerega sodišče sledi izvedencu, ki sodi, da vzdrževanje ni ekonomsko smiselno, čeprav izvedenec potrebnih vložkov ne zna oceniti. Tožeča stranka opozori na primere iz sodne prakse I Cp 3853/2009, I Cp 1885/2011 in II Cp 3946/2009. Stanje objekta izkazuje, da ga tožena stranka uporablja. V lastni objekt ne vlaga kaj dosti, tožeča stranka trdi, da gre za nerazumno nevlaganje. Sodišče v izpodbijani sodbi na to ni odgovorilo, s to tematiko se niti ni ukvarjalo. Tožeča stranka reševanje položaja tožene stranke trpi že skoraj trideset let, skozi nevzdržno nizke najemnine. V vmesnem času tožena stranka vsaj od leta 1998 ne stori nič, da bi si uredila lastno nepremičnino. Zakon varuje najemnika, ki plačuje neprofitno najemnino, a le v razumnih mejah, ki ne smejo dopustiti zlorabe pravic. Z izpodbijano sodbo je kršena ustavna pravica do lastnine, do razpolaganja z lastnino, mimo zakonskih določil.

3Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala zavrnitev pritožbe.

4Pritožba ni utemeljena.

5V obravnavani zadevi tožeča stranka z zahtevkom uveljavlja odpoved najemne pogodbe za stanovanje št. ... z dne 10. 2. 1993, ki jo je tožena stranka sklenila glede tedaj še ne denacionalizirane nepremičnine z Mestno občino Ljubljana. Sklicuje se na 5. odstavek 103. člena SZ-1, po katerem sme lastnik odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.

6Glede na pritožbene navedbe je sporno vprašanje primernosti stanovanja (stanovanjske stavbe ID 006, k.o. ...), ki ga ima ima v lasti tožena stranka. Kaj je primerno stanovanje, določa 10. člen SZ-1. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem vprašanjem zaslišalo prvo tožečo stranko, toženo stranko in postavilo izvedenca gradbene stroke. V sodbi je navedlo vse razloge o odločilnih dejstvih, zato pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do trditev tožeče stranke o nerazumnem nevlaganju, ni utemeljen. Prav tako je sodišče skrbno ocenilo vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj ter uspeh celotnega postopka (skladno z določbo 8. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP²), dokazno oceno sodišča prve stopnje pritožbeno sodišče sprejema. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenskega mnenja ugotovilo, da gre sporni objekt opredeliti kot gradnjo, ki še stoji, vendar so njegovi deli dotrajani in poškodovani do te mere, da je stabilnost objekta močno ogrožena. Objekt ni zadosti varen, da je sposoben prevzemati vse predvidene obremenitve in ni grajen kot potresno varen objekt. Posamezni deli so močno dotrajani in ogrožajo varno uporabo ter stabilnost objekta. Objekt je grajen brez ustrezne zaščite pred vplivom meteorne vode. Vidni so znaki zamakanja. Z vidika varnosti oseb ni ustrezen način odvajanja dima. Zaradi pojava vlage in plesni ima objekt neprimerno higiensko in zdravstveno varnost. Je močno potrošen objekt in ne ustreza standardom gradnje današnjega časa. Ni vgrajene toplotne izolacije, obstoječe naprave so zastarele. V objektu ni tople vode niti nobenega ogrevanja. Objekt zaradi navedenih razlogov ne izpolnjuje minimalnih tehničnih zahtev za bivanje, zlasti s področja požarne, potresne in zdravstvene varnosti. Je nevaren za uporabo in ni primeren ne za začasno, ne za stalno bivanje. Pritožbene navedbe, da je iz fotografij v izvedenskem mnenju razvidno, da ima objekt kuhinjo z jedilnico in kopalnico, da sta vidna likalnik in sušilec perila, da ima objekt ločen spalni in bivalni del, zadostno površino za bivanje dveh oseb, navedenih ugotovitev izvedenca in sodišča, da je objekt nevaren za uporabo in neprimeren za bivanje, ne omajejo. Oprema hiše in ostale s strani tožeče stranke navedene okoliščine namreč ne vplivajo na elemente, zaradi katerih je izvedenec ugotovil, da hiša ni primerna za bivanje (nestabilnost objekta, zdravstvena neustreznost, požarna nevarnost). Sodišče prve stopnje se je opredelilo tudi do trditev tožeče stranke o tem, da tožena stranka ni vlagala v objekt. Na podlagi mnenja izvedenca je pravilno zaključilo, da prenova objekta ni smiselna, saj bi zahtevala nesorazmerno velik finančni vložek napram koristim. Obsežna prenova objekta bi bila vsaj enkrat dražja kot predstavlja strošek rušenja in izgradnja novega objekta. Višja stopnja vzdrževanja objekta bi nekoliko izboljšala obstoječe stanje, vendar ne more zagotoviti stabilnosti in varnosti objekta kot celote. Glede na navedeno je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stavba na naslovu ... ne predstavlja primernega stanovanja po 10. členu SZ-1. Objekt je nevzdrževan že več let, 20, 30 ali 40 let vanj nihče ni vlagal. Hiša je stara primorska kamnita hiša, kjer je tožena stranka živela kot otrok, 40 let nazaj, potem ne več.

7Primeri iz sodne prakse, na katere se sklicuje tožeča stranka v pritožbi, z obravnavanim primerom niso primerljivi. V s strani tožeče stranke citiranih primerih je bilo ugotovljeno, da bi bilo mogoče z malo truda in zavzetosti urediti primerno stanovanje v nadstropju hiše, kar je toženka urejala že dolgih 15 let (zadeva II Cp 3946/2009), da bi bila preureditev prostorov za stalno bivanje mogoča, strošek 16.100,00 EUR za preureditev pa glede na vrednost celotne nepremičnine predstavlja manj kot 10% vrednosti (zadeva I Cp 3853/2009) in da ima toženka v hiši prijavljeno začasno prebivališče, pri čemer mora sodišče v ponovljenem sojenju izvesti še dokaze toženke o primernosti hiše za bivanje (zadeva I Cp 1885/2011). Nasprotno pa je bilo v obravnavanem primeru ugotovljeno, da obnova objekta ali njegovih posameznih delov ni smiselna. Zaradi načina gradnje, uporabljenih materialov in opisanih napak v obravnavanem objektu ni mogoče zagotoviti normalnih pogojev bivanja oziroma bi takšna prenova zahtevala nesorazmerno velik finančni vložek napram koristim (glej stran 13 izvedenskega mnenja izvedenca A. A.). Izvedenec je tudi ocenil, da bi potrebni vložek znašal od 500 EUR/m2 pa do 1.500,00 EUR/m2, zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da izvedenec ni znal oceniti potrebnih vložkov. Objekt je po ugotovitvi izvedenca zanemarjen več kot 20 let, govorimo o dobah 30, 40 let, ko se ni vlagalo. Tožena stranka je že v odgovoru na tožbo navajala, da je v letu 1998 podedovala staro, popravila potrebno in dotrajano hišo, kar tožeča stranka ni prerekala. Tožeča stranka ni niti trdila niti dokazala, da bi bila vlaganja tožene stranke takoj zatem, ko je nepremičnino podedovala, smiselna in ekonomsko upravičena. Zato ni izkazano, da je tožena stranka odgovorna za stanje hiše oziroma ji ni mogoče očitati, da vanjo ni vlagala, če po ugotovitvah izvedenca to ni smiselno. Tudi če je objekt občasno uporabljala, to ne vpliva na presojo primernosti objekta za bivanje. Njegova uporaba po mnenju izvedenca namreč ni varna in je na lastno odgovornost. Za tak objekt pa ni mogoče zaključiti, da predstavlja primerno stanovanje za bivanje, čeprav ga nekdo občasno uporablja in se s tem izpostavlja nevarnosti za svoje zdravje in življenje. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek tožeče stranke na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja pravilno zavrnilo kot neutemeljen. Ustavna pravica tožeče stranke do zasebne lastnine ni bila kršena.

8Navedbe tožeče stranke v zvezi z nameni rabe in razpolaganja tožene stranke, v zvezi z vpisom v kataster stavb leta 2012, v zvezi z lastništvom zemljiške parcele, na kateri stoji stavba po menjalni pogodbi iz decembra 2017, v zvezi z interesi sosedov, bivših solastnikov in v zvezi s sodelovanjem tožene stranke v postopkih, so nerelevantne za odločitev v tej zadevi, poleg tega pa so nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9Glede na navedeno pritožbeni razlogi niso podani. Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10Pritožbeno sodišče je odločilo, da vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela (1. odst. 154. člena ZPP), tožena stranka pa z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispevala k razjasnitvi zadeve (prvi odstavek 155. člena ZPP).

¹ Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami.
² Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami.