VSL Sklep Cst 187/2019

Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini z ID znaki: 000-709/8-0 in 000-709/9-0, vse k. o. X: v korist osebe: A. A.

2Upnika B. B. in C. C. sta proti sklepu pravočasno vložila pritožbi iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbama ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3Upravitelj je na pritožbi odgovoril.

4Pritožbi nista utemeljeni.

5Pritožbeno sodišče ugotavlja, da sta pritožbi vsebinsko povsem identični. Zato bo pritožbeno sodišče nanju odgovarjalo skupaj.

6Pritožnika trdita, da sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu zmotno ugotavlja, kdo naj bi bil kupec v tem postopku prodaje. Trdita, da je dejanski kupec nepremičnin D. D., A. A. pa naj bi v zadevi nastopal kot slamnati kupec in je na kupoprodajni pogodbi napisan samo kot navidezni kupec. A. A. tudi ni bil uspešni dražitelj, saj na dražbi ni sodeloval, temveč je sodeloval D. D., ki je prav tako vodil vse postopke, povezane s prodajo in po njegovih navedbah zagotovil tudi sredstva za plačilo kupnine. Pritožnika nadalje opisujeta incident, ki se je zgodil 5. 9. 2018 zvečer, ko se je na naslovu, kjer sta nepremičnini, ki sta predmet prodaje (v nad. nepremičnini), pojavil moški, ki se ni hotel identificirati. Govoril je, da je novi lastnik teh nepremičnin, da se je vse dogovarjal s stečajnim upraviteljem in da ga je ta tudi poslal. Kasneje se je izkazalo, da je ta oseba D. D. Naslednji dan je B. B. klical upravitelj in rekel, da je slišal, da so imeli incident. Na vprašanje, kdo je oseba, ki se je oglasila na naslovu, kjer sta zgoraj navedeni nepremičnini, ni želel odgovoriti. Pritožnika nadalje navajate, da je upravitelj dne 24. 8. 2018, ko je bil na lokaciji ..., sestri B. B. oziroma hčerki C. C. povedal, da je vse to kupila firma, ki dela kuhinje. Oseba, ki je dne 5. 9. 2018 prišla na lokacijo nepremičnin, ki sta predmet prodaje, pa je prišla s kombi vozilom, ki je bilo polepljeno z reklamami za kuhinje ... Dne 13. 1. 2019 je bil v ... objavljen tudi članek o prodaji obeh nepremičnin, v katerem kot osrednja oseba nastopa D. D., ki sam sebe predstavlja kot kupca in navaja, da je nepremičnini kupil zase in da je on plačal kupnino.

7Vse navedeno naj bi, po trditvah pritožnikov kazalo, da obstajajo indici, da kupec, ki je naveden na prodajni pogodbi, ni ciljni kupec, in da je lahko prišlo do zalednega dogovarjanja med upraviteljem in uspešnim dražiteljem ter z njim povezanimi osebami pred, med in po dražbi. Upravitelj naj bi, v želji po hitri prodaji in po hitrem zaslužku dela kupnine po stroškovniku, D. D. prepričal, da naj takoj plača kupnino, čeprav je kupoprodajno pogodbo sklenil z drugo osebo.

8Pritožnika sta pritožbi priložila izjavo D. D. z dne 21. 9. 2018, kopijo članka in kopijo prve strani ... z dne 13. 1. 2019, seznam pogodbenih partnerjev banke X., Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2018, izdelano decembra 2018 (Geodetska uprava Republike Slovenije), ter predlagala sodišču, naj opravi vpogled v poročila upravitelja.

9Upravitelj je v odgovoru na pritožbi navedel, da je na javni dražbi dne 4. 7. 2018 najugodnejšega ponudnika A. A. na podlagi pooblastila zastopal D. D., da do dražbe ni poznal niti kupca nepremičnin niti D. D. ter ju do takrat ni nikoli srečal in z nobenem od njiju ni imel nikakršnega posrednega stika preko tretjih oseb. Navedel je, da ga je D. D. pred dražbo nekajkrat poklical, vedno v razmiku nekaj mesecev in se zanimal, kdaj bo tretja dražba, pri tem pa se ni nikoli predstavil. Da se je po telefonu za dražbo zanimal prav on, je ugotovil šele po dražbi, ko je zahteval njegovo telefonsko številko, zaradi urejanja podpisa in realizacije prodajne pogodbe. V zvezi z A. A. in D. D. je tekom prodajnega postopka postalo znano dejstvo, da sta osebi v razmerju tast (A. A.) - zet (D. D.) in sta torej družinsko povezana. V takih razmerjih pa ni redko, da v premoženjskopravnih zadevah družinsko povezane osebe sodelujejo pri odločitvah o nakupu premoženja, si pomagajo pri tehnični izvedbi posla in financiranju nakupa. Tudi v izjavi z dne 21. 9. 2018 v zvezi z dogodkom dne 5. 9. 2018, ki sta jo predložila pritožnika, je D. D. navedel, da je na dražbo prišel po pooblastilu A. A., njegovega tasta, s katerim skupaj kupujeta nepremičnino. Pritožnika pa sta izpostavila le del izjave, kjer je D. D. navedel, da se je (dne 5. 9. 2018 zvečer) predstavil z imenom in povedal, da je kupec nepremičnine. V člankih, ki jih prilagata pritožnika, pa se pojavljajo različne informacije o kupcih. Upravitelj zatrjuje, da v času sklepanja pogodbe ni razpolagal s kakršnimikoli informacijami, da bi bil kupec nepremičnin kdo drug kot A. A. ter da pri sklepanju prodajne pogodbe glede volje prodajalca (stečajnega dolžnika) zagotovo ni šlo za hoteno in sporazumno neskladnost med voljo pogodbenikov na eni strani in na drugi strani izjavo te volje navzven, namenjeno drugim, da bi pri teh nastala zmotna predstava in da bi torej obe stranki želeli, da simulirani posel nastane le navidezno, zanju pa ne velja.

10Navidezna pogodba je pogodba, ki sta jo stranki sklenili, ne da bi imeli namen prevzeti obveznosti in pridobiti pravice, ki so vsebina te pogodbe. Nujna značilnost navidezne pogodbe je, da stranki namenoma izjavita voljo z vsebino pogodbe, ki je ne želita skleniti.¹ V situaciji, ko namesto pravega kupca sklepa pogodbo slamnati kupec², gre za navidezno pogodbo le v primeru, če prodajalec za dogovor med resničnim kupcem in navideznim kupcem ve in je tudi njegova volja, da je njegov sopogodbenik resnični kupec, kar pravilno navajata tudi pritožnika. V takšnem primeru pride do zavestnega (hotenega in sporazumnega) razhajanja med voljo pogodbenih strank (prodajalca, navideznega kupca in resničnega kupca) in njihovo izjavo te volje navzven, ki je namenjena drugim, da bi pri njih nastala zmotna predstava. Pritožnika trdita, da je stečajni upravitelj vedel, kdo je dejanski kupec in da sta tudi "skozi v komunikaciji in tudi navezi".

11Pritožbeno sodišče po presoji navedb pritožnikov v povezavi z dokazi, ki sta jih predložila in odgovora upravitelja ter po vpogledu v stečajni spis, ne more zaključiti, da je upravitelj vedel, da kot resnični kupec nastopa D. D. Pritožnika se v potrditev te svoje trditve sklicujeta na dejstva, ki so nastopila po sklenitvi prodajne pogodbe (10. 7. 2018), ki pa še ne dokazujejo, da je upravitelj res vedel, da A. A. ni resnični kupec. Še manj dokazujejo, da je upravitelj tudi hotel, da je njegov sopogodbenik D. D., torej da je bila njegova volja takšna, da kot resnični kupec nastopa D. D., v pogodbi pa je navidezno naveden kot kupec A. A. Le v primeru, če bi bilo izkazano, da je bila upraviteljeva volja drugačna od zapisane, bi bila prodajna pogodba navidezna.

12Da je prodajna pogodba navidezna ne dokazujejo niti trditve pritožnikov, da je D. D. pogodbeni sodelavec banke X. d. d., ki je v zadevi prvi hipotekarni upnik (ki je tudi podal predlog za stečaj). Trditve pritožnikov, da D. D. ni imel veljavnega pooblastila za sodelovanje na javni dražbi pa so povsem pavšalne, saj pritožnika ne navedeta, zakaj pooblastilo, ki je bilo po trditvah upravitelja predloženo, naj ne bi bilo veljavno.

13Trditve pritožnikov, da je bila izklicna cena na javni dražbi prenizka, ne morejo biti predmet preizkusa pravilnosti izpodbijanega sklepa, saj bi jih pritožnika lahko uveljavljala že v pritožbi zoper sklep o prodaji nepremičnin.

14Pritožbeni razlogi se ob povedanem izkažejo za neutemeljene.

15Pritožbeno sodišče še ugotavlja, da je pritožnik C. C. navedel, da bo zoper sklep sodišča o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe „v zakonsko določenem roku na tožilstvo vložil izredno pravno sredstvo - zahtevo za varstvo zakonitosti“, vendar pa ni izkazal, da bi bila zahteva za varstvo zakonitosti tudi vložena.

16Glede na navedeno, ob ugotovitvi, da je sklep sodišča o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 27. 7. 2018 postal pravnomočen, kupec pa je v celoti plačal kupnino, se odločitev sodišča prve stopnje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, v korist A. A., izkaže kot pravilna.

17Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), ko je pred tem ugotovilo, da tudi ni podan nobeden od pritožbenih razlogov, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

18Dopolnitve pritožbe, ki jo je A. G. vložil dne 11.3.2019, kar je po poteku 15 dnevnega pritožbenega roka (izpodbijani sklep je bil objavljen dne 22. 2. 2019), pa pritožbeno sodišče kot prepozne ni upoštevalo.

¹ PLAVŠAK, Nina in drugi. Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana, 2009, str. 213.
² Subjektivna simulacija.