VSK Sklep I Cp 563/2017

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se v celoti razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Nasprotni udeleženec nosi svoje pritožbene stroške.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom razdružilo solastni nepremičnini, zemljiški parceli št. 6095/52 in 6779 k.o. S., ki v naravi predstavljata stanovanjsko hišo na naslovu P. v S. s pripadajočim dvoriščem in sta v polovični lasti udeležencev predmetnega postopka. Razdelilo ju je na novo parcelo št. 6779/1 (zemljišče s stavbo št. 478), parcelo št. 6779/2 (zemljišče na severni strani stavbe) in parcelo št. 6779/3 (zemljišče na južni strani stavbe). Na omenjeni stavbi - stanovanjski hiši je vzpostavilo etažno lastnino s tremi posameznimi deli. Prvi posamezni del (stanovanje v pritličju s sobo v prvem nadstropju) je dodelilo v izključno last nasprotnemu udeležencu, drugi posamezni del (stanovanje v prvem nadstropju z garažo v kleti) je dodelilo predlagateljici, tretji posamezni del (podstrešje) pa je prav tako dodelilo predlagateljici. Sodišče je še odločilo, da mora predlagateljica izplačati nasprotnemu udeležencu razliko v več vrednosti prejetih nepremičnin v znesku 6.576,02 EUR, ustanovilo služnost za potrebe uporabe oz. vzdrževanja greznice in komunalnih vodov ter odločilo o povrnitvi skupnih stroškov postopka.

2Zoper ta sklep se je pritožil nasprotni udeleženec po pooblaščencu. Zatrjuje, da je sodišče pri svoji odločitvi upoštevalo zgolj interese in želje predlagateljice, njega pa je v celoti spregledalo. Predmetne nepremičnine je razdelilo na način, da je njegovi tričlanski družini dodelilo manjše stanovanje v pritličju, sobo v nadstropju in druge manjvredne objekte na dvorišču (garažo s puščajočo ravno streho ter neuporaben objekt v zgornjem delu parcele, ki je od hiše oddaljen vsaj 25 metrov); predlagateljica pa je prejela večje stanovanje v nadstropju, z uporabnim podstrešjem in garažo v kleti. Pri tej delitvi je nekritično sledilo navedbam (izpovedbi) predlagateljice glede nerešenega stanovanjskega vprašanja in želji, da se v gornje stanovanje skupaj z možem preseli; spregledalo pa je interes nasprotnega udeleženca, ki se je za to stanovanje prav tako potegoval. Sodišče pri svoji odločitvi ni upoštevalo, da je nasprotni udeleženec z družino ves čas uporabljal tudi stanovanje v nadstropju (npr. hčerkina soba s souporabo hodnika, kopalnice in kuhinje), podstrešje (za shranjevanje garderobe) in klet (zamrzovalna skrinja in odlagalne police za spravilo ozimnice), zato jim je z izpodbijano razdelitvijo povsem onemogočeno normalno bivanje. Poleg vsega je sodišče določilo fizično delitev nepremičnine, čeprav udeleženca nista dala soglasja za posege, ki bi bili potrebni za vzpostavitev samostojnih enot (postavitev pregradne stene za sobo v nadstropju in ločitev elektroinstalacij, vodovodne napeljave in centralnega ogrevanja). Sodišče tudi ni ugotovilo vseh teh stroškov, temveč je napačno zapisalo, da naj bi bili stroški ločitve sobe v nadstropju zgolj minimalni in da je potrebno deliti le centralno ogrevanje, glede česar naj bi udeleženca podala soglasje, da bosta to izvedla na lastne stroške. Po mnenju pritožnika realni stroški ločitve instalacij znašajo dobrih 12 tisoč evrov oz. z vsemi gradbenimi deli preko 27 tisoč evrov; za ta strošek (in niti za nobenega drugega) pa nasprotni udeleženec ni dal nobenega soglasja. Nadalje zatrjuje, da je sodišče prve stopnje nepravilno računalo deleže na podlagi ocenjenih vrednosti posameznih delov stavbe ter se pri tem oprlo na izvedenčevo mnenje, ki je podstrešje ocenil zgolj na dobrih 3 tisoč evrov, neuporaben objekt na zgornjem delu parcele in zunanjo garažo - ki ju je prejel nasprotni udeleženec - pa kar na dobrih 8 tisoč evrov. Glede na vse navedeno naj bi bila napačna tudi odločitev o skupnih stroških postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijan sklep spremeni tako, da izvede civilno delitev nepremičnine, podrejeno pa, da odločitev sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje.

3Pritožba je utemeljena.

4V postopku razdružitve solastnine je sodišče vezano na zakonska pravila o delitvi in prednostnih načinih delitve, ki so opredeljena v 70. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Če ni dosežen sporazum glede načina delitve, pride prvenstveno v poštev fizična delitev. Šele če ta ni mogoča oziroma bi bila mogoča ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, lahko sodišče opravi civilno delitev (delitev s prodajo in razdelitvijo kupnine), če noben od solastnikov pred tem ne predlaga, da namesto prodaje pripade stvar v celoti njemu, sam pa izplača ostalim solastnikom vrednost njihovih deležev. Osnovni pogoj za izvedbo fizične delitve je v tem, da je predmet po svoji naravi fizično deljiv, kar v primeru stanovanjske stavbe pomeni, da jo je mogoče razdeliti na posamezne samostojne funkcionalne enote. Od opredelitve kriterija deljivosti stavbe je namreč odvisna odločitev, ali bo sodišče izvedlo fizično delitev z vzpostavitvijo etažne lastnine ali pa bo štelo stavbo za nedeljivo in posledično nepremičnino civilno delilo oz. jo bo dodelilo posameznemu solastniku (proti izplačilu preostalih solastnikov).

5Načelom ima pritožba prav, da imajo solastniki pravico do delitve stvari v takšnem stanju, kot trenutno je. Iz spisovnega gradiva izhaja, da je predmetna stavba že zasnovana kot dvostanovanjska hiša (iz pritličja in nadstropja), delno podkletena (v tem prostoru se nahaja garaža), z ločenima vhodoma v stanovanja. V pritličju se nahaja manjše stanovanje neto tlorisne površine 61,71 m2, ki je delno vkopano v teren in ne obsega celotnega fundusa stavbe, v nadstropju pa se nahaja klasično zasnovano stanovanje neto tlorisne površine 110,09 m2. Ti dve stanovanjski enoti sta medsebojno povezani z notranjimi stopnicami; iz stanovanja v nadstropju pa vodijo strme stopnice (lestev) do podstrešja. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje stavbo etažno razdelilo na stanovanje v pritličju, ki mu je priključilo še sobo št. 7 v nadstropju (ta del je dodelilo v izključno last nasprotnemu udeležencu) ter stanovanje v prvem nadstropju z garažo v kleti in podstrešjem (kar je dodelilo v izključno last predlagateljici). Kljub temu, da je ta delitev sledila temeljni strukturi stavbe, pa je potrebno za ustrezno fizično razdelitev izvesti še določene tehnične prilagoditve, torej zgraditi pregradno steno v nadstropnem stanovanju (zaradi ločitve sobe št. 7 od ostalih prostorov) ter ustrezno ločiti dosedanje skupne inštalacije (elektriko, vodovod, ipd), kar je podrobneje opisano v pridobljenih izvedeniških mnenjih, predvsem v mnenju izvedenca B. z dne 29. 9. 2014 in 11. 6. 2015.

6Glede same deljivosti stavbe pritožba pravilno poudarja, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo celotnega (nujnega) obsega potrebnih del in višine s tem povezanih stroškov, prav tako pa se ni opredelilo do morebitnega (ne)soglasja udeležencev za izvedbo teh posegov. V točki 13 obrazložitve je namreč navedeno zgolj to, da naj bi bili stroški postavitve predene stene minimalni, v točki 18 pa je govora le o potrebni ločitvi centralnega ogrevanja, glede česar naj bi udeleženca izrecno soglašala, da si na lastne stroške uredita ločen ogrevalni sistem s potrebno instalacijo. Pritožba v tem delu upravičeno navaja, da sta udeleženca podala tovrstno soglasje pod pogojem, da se jima dodeli stanovanje v nadstropju; soglasje za prevzem ostalih stroškov pa sta pogojevala s predhodno ugotovitvijo sodišča, da bi z delitvijo napeljav prišlo do znatnega zmanjšanja vrednosti stvari (vloga predlagateljice z dne 28. 11. 2013 in zapisnik naroka glavne obravnave z dne 20. 4. 2017).

7V ponovljenem postopku bo torej moralo sodišče prve stopnje ugotoviti obseg in višino tehničnih posegov, ki so nujno potrebni za fizično delitev posameznih enot ter na tej dejanski podlagi izvesti pravno oceno, ali gre za t.i. znatne prilagoditve, za katere je potrebno soglasje vseh solastnikov, ali pa zgolj za manjša dela, kjer tovrstno soglasje ni potrebno. Pritožbeno sodišče se namreč ne strinja s pritožbo, da je za vsak tovrsten poseg (tudi manjši) potrebno soglasje vseh solastnikov. V zvezi s tem je namreč prepričljivo mnenje pravne teorije¹, da je takšno stališče, ki izhaja iz nekaterih sodnih odločb višjih sodišč, preveč togo (ozko) in v nasprotju z namensko razlago zakona. Ob ugotovitvi, da so za vzpostavitev etažne lastnine potrebni določeni manjši posegi in se vsaj eden od solastnikov zavzema za takšno delitev, je torej potrebno dati prednost fizični delitvi solastne nepremičnine z vzpostavitvijo etažne lastnine, ne glede na obstoj soglasja (drugih) solastnikov glede izvedbe teh del in glede kritja stroškov s tem v zvezi. Pri presoji, kdaj šteti določeno prilagoditev za manjšo (neznatnejšo), je potrebno upoštevati vse okoliščine konkretnega primera, vsekakor pa je pri tem sprejemljivo stališče avstrijske sodne prakse, da v običajnih primerih tovrstnega kriterija ne presegajo delitveni stroški (potrebna vlaganja), ki se gibljejo okrog petih odstotkov skupne vrednosti nepremičnine².

8V nadaljevanju pritožba tudi upravičeno kritizira materialno pravne zaključke sodišča prve stopnje, glede močnejšega upravičenega interesa za pridobitev posameznih delov, torej odločitev o tem, da prejme predlagateljica v last stanovanje v nadstropju, nasprotni udeleženec pa stanovanje v pritličju (skupaj s sobico v nadstropju). Po mnenju pritožbenega sodišča je prvostopenjsko sodišče pri tej odločitvi podalo premajhen poudarek okoliščini, da je nasprotni udeleženec (z družino) ves čas prebival v domači hiši in uporabljal tudi del stanovanja v nadstropju (otroška soba s souporabo drugih prostorov), podstrešje (za shranjevanje sezonske garderobe) in del kleti (za shranjevanje ozimnice in podobnih stvari); po drugi strani pa si je predlagateljica življenje uredila v Italiji in kakšnih posebni naveznih okoliščin (razen želje oziroma zatrjevane potrebe po preselitvi, preteklega obiskovanja in pomoči staršem ter sedanjega občasnega prezračevanjem in čiščenjem teh prostorov) niti ni izkazala.

9Pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje pri določanju solastniškega deleža na skupnih delih ni uporabilo pravilne metode, sicer niso utemeljene, saj je kriterij uporabne vrednosti določen v 106. členu SPZ. Res pa je, da znašala uporabna vrednost posameznih delov stanovanjske stavbe, ki jih je prejela v last predlagateljica, dobrih deset odstotkov več kot pa znaša njen solastniški delež. V tem delu torej pritožba pravilno opozarja, da bi se morala ta vrednost čimbolj približati solastniškemu deležu posameznega udeleženca, zato bi moralo sodišče prve stopnje ustrezno obrazložiti, zakaj je bila tudi garaža (klet) priključena k stanovanju v nadstropju in dodeljena predlagateljici. Glede tega je namreč izvedenec gradbene stroke ocenil, da obstaja tudi možnost drugačne razdelitve, torej možnost pripojitve te kleti k stanovanju v pritličju. Nadalje naj sodišče prve stopnje upošteva, da bi moralo že samo razmerje med ocenjeno tržno vrednostjo podstrešja (v višini 3.621 EUR) in rudimentalnih pomožnih objektov (v višini 8.665 EUR) - ob navedbi predlagateljice, da bi bilo mogoče na tem podstrešju urediti mansardno stanovanje - vzbuditi tolikšen dvom v samo cenitev (in metodo ocenjevanja), da bi veljalo tovrstne pomanjkljivosti ustrezno razčistiti v skladu z določbo 254. člena ZPP.

10Glede na vse navedeno je torej moralo pritožbeno sodišče izpodbijani sklep v celoti razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zaradi narave postopka in kompleksnost zadeve namreč omenjenih pomanjkljivosti in nepravilnosti ni moglo samo odpraviti oziroma dopolniti (prvi odstavek 355. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Odločitev o pritožbenih stroških nasprotnega udeleženca temelji na prvem odstavku 35. člena ZNP.

¹ Primerjaj Ana Javh: Fizična delitev solastne nepremičnine, Podjetje in delo - 2017, številka 3-4, stran 509.
² V avstrijski sodni praksi so delitveni stroški v višini 3,5 odstotka vrednosti predmeta delitve ocenjeni za neznatne; avstrijsko vrhovno sodišče pa je tudi že odločilo, da so stroški gradbenih posegov v višini 6,84 odstotka ali 7,97 odstotka skupne vrednosti nepremičnine, ki se deli, še sorazmerni (prim. citirano delo). Po mnenju naslovnega sodišča je pri tem potrebno upoštevati specifike posameznih konkretnih primerov.