VSL Sodba I Cpg 522/2015

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek in tožeči stranki naložilo, naj toženi povrne 8.182,54 EUR njenih pravdnih stroškov.

2Tožeča stranka v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da je s toženo stranko sklenila najemno pogodbo, vse tri pogodbe so v bistvenem enake. Sodišče prve stopnje je pri obrazložitvi neupravičeno uporabilo dokaz, ki ga nobena izmed strank ni navajala - preambula in druga določila sporne pogodbe o najemu, s čimer je preseglo trditveno podlago ter s tem strankam odvzelo pravico do izjave, kar pomeni bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Nadalje sodišču očita napačno uporabo materialnega prava pri razlagi pogodbenega določila o pogodbeni kazni ter določilo istega člena pogodbe (II. člen), ki ga sodišče napačno pravno kvalificira kot pogoj, sama pa meni, da gre za določitev roka. Sodišče je zaradi uporabe elementov, na katere se stranki nista sklicevali, tožeči stranki odvzelo pravico do izjave, ter z obrazložitvijo, ki je pomanjkljiva in ne vsebuje osnovnih premis sklepov ter metod razlage, storilo bistveno kršitev pravdnega postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlagajo razveljavitev izpodbijane sodbe.

3Tožena stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila, prereka pritožbene navedbe in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5Tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek gradi na podlagi treh pogodb, ki so jih prva, druga in tretja tožeča stranka sklenile s toženo stranko (priloge A 4, A 5 in A 6), pri čemer je ključno (in sporno) pogodbeno določilo v vseh pogodbah, kar izpostavlja tudi v pritožbi, enako. Besedilo drugega odstavka II. člena vsakokratne pogodbe je naslednje: "Datum primopredaje lahko odstopa za maksimalno +/- sedem dni, pri čemer se v primeru zamude s primopredajo za sedem dni temu primerno podaljša tudi datum otvoritve Nakupovalnega centra. V tem primeru najemodajalec ni dolžan plačati pogodbene kazni. V kolikor primopredaja s strani najemodajalca ni opravljena pravočasno in se smatra v zamudi, ima najemnik pravico do obračunavanja pogodbe kazni v višini 6.650,00 EUR (z besedo: šesttisočšestopetdeset evrov)¹ za vsak dan zamud, vendar največ šest mesečnih najemnikovih najemnin. V primeru, da se primopredaja ne izvede najkasneje v roku treh mesecev po dogovorjenem datumu, ima najemnik pravico do odstopa od te najemne pogodbe." Tožeča stranka trdi, da tožena stranka ni opravila primopredaje, zato je v zamudi in dolguje maksimalno določeno pogodbeno kazen v višini šest mesečnih najemnikovih najemnin, kar predstavlja vtoževani znesek (527.068,50 EUR + 199.512,00 EUR + 74.674,20 EUR).

6Določilo o pogodbeni kazni je umeščeno v drugi odstavek II. člena, pri čemer je že iz njegovega uvodnega dela "datum primopredaje lahko odstopa ..." razvidno, da se drugi odstavek sklicuje na prvega, katerega vsebina pa je naslednja: "Najemno razmerje začne veljati s predajo predmeta najemne pogodbe. Najemodajalec se zavezuje, da bo najemniku sporočil datum primopredaje dvanajst mesecev vnaprej, vendar najkasneje devet mesecev pred otvoritvijo. Najemodajalec se prav tako zavezuje, da bo najemniku sporočil točen datum otvoritve najkasneje na dan primopredaje predmeta najema. Dokler najemodajalec ne sporoči točnega datuma otvoritve, najemnik ni dolžan prevzeti predmeta najema. Datum otvoritve lahko odstopa od navedenega datuma tako, da je največ 30 (z besedo: trideset) dni kasneje. Predaja predmeta najemne pogodbe bo najkasneje dvanajst tednov pred odprtjem nakupovalnega centra, predvidoma junija 2011, vendar najkasneje decembra 2011."

7Povezava drugega odstavka II. člena pogodbe (ki plačilo pogodbene kazni veže na zamudo, ki nastopi, če primopredaja predmeta najema odstopa za več kot sedem dni), in prvega odstavka istega člena (ki govori o začetku veljavnosti najemnega razmerja in predajo veže na odprtje nakupovalnega centra) jasno pokaže, da sta se pogodbeni (sedaj pravdni) stranki dogovorili, da mora tožena stranka tožeči najkasneje dvanajst tednov pred odprtjem centra predati najem prostora, če pa zamudi za več kot sedem dni, je dolžna plačati pogodbeno kazen. Toda do te pogodbene sankcije tožeča stranka (ob podanem dejanskem stanju, ki ni sporno) ni upravičena.

8Med pravdnima strankama namreč ni sporno (niti ni sporno v pritožbi), sploh pa gre, kot je pravilno zapisalo že sodišče prve stopnje, za splošno znano dejstvo: do odprtja nakupovalnega centra N., kjer se nahaja predmet najema, ni prišlo. Ker sta pogodbeni stranki predajo predmeta najema vezali na izpolnitev tega pogoja (šele ob njegovi izpolnitvi pa nanj, v primeru zamude/kršitve roka, dolžnost plačila pogodbene kazni), je tožbeni zahtevek neutemeljen. Pogodbena določila ne dajejo nikakršne opore za sklep, da bi bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, da tožena stranka nakupovalnega centra ne bi zgradila ali odprla, temveč je dogovorjena izključno za primer zamude pri predaji predmeta najema, kar pa je vezano na izpolnitev pogoja, ki se (še) ni uresničil.

9Iz tožbenih trditev, ki se opirajo na II. člen vsakokratne pogodbe, tako ne izhaja tista pravna posledica, ki jo tožeča stranka zasleduje s postavljenim tožbenim zahtevkom (nesklepčna tožba (neodpravljiva nesklepčnost)), zato je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Z ostalimi pritožbenimi razlogi se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo, ker to za odločitev ni potrebno. Prav tako niso podani razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa z odgovorom nanjo ni pripomogla k odločanju pritožbenega sodišča, zato vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 155. členom ZPP).

¹ V drugih dveh pogodbah je znesek pogodbene kazni drugačen - 20.000,00 EUR oziroma 2.630,00 EUR.