Pravilnik o oddaji javnih najemnih stanovanj v najem

Ta pravilnik podrobneje določa vsebino javnega razpisa za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem (v nadaljnjem besedilu: javni razpis), vsebino vloge za najem javnega najemnega stanovanja (v nadaljnjem besedilu: vloga), delež od povprečne mesečne neto plače v Republiki Sloveniji po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije za uvrstitev na prednostno listo A, plačilo varščine za uporabo stanovanja in lastne udeležbe ter njuno vračilo ter podrobneje opredeljuje stanovanjske statuse in prednostne kategorije prosilcev ter njihovo točkovanje in površinske normative za oddajo javnih najemnih stanovanj v najem.

Javni razpis vsebuje zlasti: 1. pogoje, ki jih morajo izpolnjevati upravičenci do najema javnega najemnega stanovanja, vključno s posebnimi pogoji za najemnike denacionaliziranih stanovanj; 2. informacijo glede morebitne obveznosti plačila varščine za upravičence na prednostni listi A ter pogoje njenega plačila in vračila ter pogoje plačila in vračila varščine za upravičence na prednostni listi B; 3. informacijo glede morebitne obveznosti plačila lastne udeležbe za upravičence na prednostni listi B ter pogoje njenega plačila in vračila; 4. informacijo o oblikovanju prednostnih list upravičencev in morebitnih prednostnih podlist upravičencev; 5. okvirno število razpoložljivih javnih najemnih stanovanj, ki bodo na voljo upravičencem na prednostni listi A in na morebitni prednostni listi B, vključno s podatkom o številu stanovanj, prilagojenih potrebam invalidov; 6. opredelitev prednostnih kategorij prosilcev ter pripadajoče število točk; 7. opredelitev vrstnega reda prednostnih kategorij prosilcev, ki imajo prednost, če dva ali več prosilcev doseže enako število točk; 8. višino neprofitne najemnine za povprečno stanovanje, ki je predmet javnega razpisa, skupaj z napotilom na predpise, ki urejajo neprofitno najemnino in subvencijo najemnine; 9. informacijo o možnosti spremembe višine najemnine v primeru neizpolnjevanja dohodkovnega in premoženjskega pogoja v skladu z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja; 10. okvirni rok, v katerem bodo javna najemna stanovanja, ki so predmet javnega razpisa, na razpolago upravičencem za najem; 11. podatke, ki jih morajo prosilci navesti v vlogi; 12. dokumentacijo, ki jo morajo prosilci priložiti vlogi; 13. rok za vložitev vloge.

(1)Prosilec v vlogi navede najmanj naslednje podatke zase in za osebe, ki bodo skupaj z njim uporabljale javno najemno stanovanje: – osebno ime, – EMŠO, – davčno številko ter – stalno in morebitno začasno prebivališče oziroma zakonsko prebivališče.

(2)Če so v javnem razpisu oblikovane prednostne podliste upravičencev po posameznih kategorijah prosilcev, prosilec v vlogi navede prednostno podlisto upravičencev, na kateri kandidira. Če tega v vlogi ne navede, se šteje, da ne kandidira na nobeni izmed prednostnih podlist upravičencev.

(3)Vlogi mora prosilec zase in osebe, navedene v vlogi, priložiti naslednje: – izjavo o morebitnih neobdavčljivih dohodkih in prejemkih v Republiki Sloveniji in tujini ter nazivih njihovih izplačevalcev za koledarsko leto pred objavo javnega razpisa; – dokazila o izplačanih neto plačah v letu objave javnega razpisa, če v preteklem koledarskem letu pred objavo javnega razpisa ni imel dohodkov iz delovnega razmerja; – izjavo o premoženju v tujini; – izjavo o plačanih obveznostih iz morebitnega prejšnjega neprofitnega najemnega razmerja in v primeru najema bivalne enote tudi iz obstoječega najemnega razmerja; – drugo z javnim razpisom zahtevano dokumentacijo, s katero prosilec dokazuje izpolnjevanje pogojev javnega razpisa.

(1)Na prednostno listo A se uvrstijo prosilci, katerih dvanajstina dohodka članov gospodinjstva prosilca ne presega naslednjih deležev od povprečne mesečne neto plače v Republiki Sloveniji za preteklo koledarsko leto po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije:

(2)Za vsakega nadaljnjega člana gospodinjstva prosilca se lestvica iz prejšnjega odstavka nadaljuje s prištevanjem po 20 odstotnih točk.

(3)Na prednostno listo B se uvrstijo prosilci, katerih dvanajstina dohodka članov gospodinjstva prosilca presega deleže iz preglednice iz prvega odstavka tega člena.

(1)Varščina za uporabo stanovanja so denarna sredstva, ki so ob izselitvi najemnika iz stanovanja potrebna za vzpostavitev stanovanja v stanje ob vselitvi, ob upoštevanju običajne rabe stanovanja, ali za primer, ko najemnik ni poravnal najemnine ali obratovalnih stroškov.

(2)Varščina za uporabo stanovanja lahko znaša največ tri mesečne najemnine, vendar ne manj kot eno mesečno najemnino.

(3)Varščina za uporabo stanovanja se poravna v enkratnem znesku, ob prehodnem soglasju najemodajalca pa se lahko na predlog upravičenca poravna v največ 24 mesečnih obrokih.

(4)Ob prenehanju najemnega razmerja se varščina vrne najemniku v enakem znesku kot je bila vplačana.

(5)Ne glede na prejšnji odstavek se v primerih, ko najemodajalcu nastanejo stroški, ker najemnik javnega najemnega stanovanja ni vzpostavil stanovanja v stanje ob vselitvi in ob upoštevanju običajne rabe stanovanja, plačana varščina zadrži in se poračuna s stroški, ki so zaradi tega nastali najemodajalcu. Če varščina ni potrebna za kritje stroškov iz prejšnjega stavka ali je potrebna v nižjem znesku od vplačanega zneska varščine, se preostanek varščine lahko uporabi za kritje stroškov najemodajalca, če najemnik ni poravnal najemnine ali obratovalnih stroškov. Morebiten preostanek varščine se vrne najemniku.

(6)Medsebojne pravice in obveznosti najemodajalca in upravičenca do najema javnega najemnega stanovanja glede vplačila in vračila varščine za uporabo stanovanja se podrobneje opredelijo v najemni pogodbi.

(1)Lastna udeležba so vračljiva denarna sredstva najemnika, namenjena za pridobivanje javnih najemnih stanovanj v lasti najemodajalca.

(2)Višina lastne udeležbe lahko znaša največ 10 % vrednosti javnega najemnega stanovanja v skladu s predpisom, ki ureja merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb.

(3)Lastna udeležba se najemniku vrne najpozneje po desetih letih z obrestno mero 1 %.

(4)Pogoji glede morebitnega plačila in vračila lastne udeležbe se podrobneje uredijo s pogodbo.

Stanovanjski statusi so naslednji: 1. prosilec je brez stanovanja (brezdomec oziroma oseba, ki prebiva v zasilnem prebivališču kot je baraka in podobno oziroma v nastanitvi za osebe z izkušnjo brezdomstva) in ima določeno zakonsko prebivališče v skladu z zakonom, ki ureja prijavo prebivališča; 2. prosilec prebiva v prostorih za začasno prebivanje (bivalni enoti, namenjeni začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb, materinskem domu ali zatočišču – varni hiši, centru za pomoč žrtvam kaznivih dejanj, v rejniški družini ali strokovnem centru na podlagi podaljšanja bivanja po doseženi polnoletnosti v skladu z zakonom, ki ureja družino, oziroma v skladu z zakonom, ki ureja obravnavo otrok in mladostnikov s čustvenimi in vedenjskimi težavami in motnjami v vzgoji in izobraževanju) ali v nestanovanjskih prostorih (uporaba ali preureditev raznih prostorov za nastanitev); 3. prosilec je najemnik, podnajemnik ali uporabnik službenega najemnega stanovanja, namenskega najemnega stanovanja ali tržnega najemnega stanovanja ali prebiva pri starših, sorodnikih ali prijateljih; 4. prosilec prebiva v delavskem domu, stanovanjski skupini, študentskem domu in podobno; 5. prosilec prebiva v javnem najemnem stanovanju, ki mu je bilo oddano v izredni najem; 6. prosilec je najemnik – prejšnji imetnik stanovanjske pravice ali njegov zakonec ali zunajzakonski partner, ki je ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I) imel status njegovega zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja in je po smrti najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice nadaljeval najemno razmerje za nedoločen čas in z neprofitno najemnino; 7. prosilec je nekdanji hišnik oziroma oseba, ki je hišniško stanovanje dobila v najem z namenom opravljanja sorodnih hišniških opravil (npr. kurjač, čistilka) in je pravico do bivanja v hišniškem stanovanju pridobila pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I), po njeni smrti pa njegov zakonec oziroma oseba, s katero je najemnik ob smrti živel v zunajzakonski skupnosti ter za uporabo stanovanja plačuje prosto oblikovano najemnino; 8. prosilec je oseba, opredeljena v prejšnji točki, ki ji je bilo že odpovedano najemno razmerje ali je bila zoper njo vložena tožba za odpoved najemnega razmerja; 9. prosilec je solastnik stanovanja v tretjinskem ali manjšem solastniškem deležu, ki ne presega 60 % vrednosti zanj primernega stanovanja, in v tem stanovanju prebiva.

Prednostne kategorije prosilcev so naslednje: 1. mlajši odrasli in mlade družine: – mlajši odrasli: osebe, ki v letu objave javnega razpisa dopolnijo največ 35 let; – mlade družine: družine z najmanj enim otrokom, v katerih starša v letu objave javnega razpisa dopolnita največ 40 let; 2. brezdomci: osebe brez stanovanja, ki prebivajo v zasilnem prebivališču oziroma v nastanitvi za osebe z izkušnjo brezdomstva in imajo določeno zakonsko prebivališče v skladu z zakonom, ki ureja prijavo prebivališča; 3. starejši od 65 let: osebe, ki v letu objave javnega razpisa dopolnijo najmanj 65 let; 4. enostarševske družine: skupnost enega od staršev z otrokom, kadar: – je drugi od staršev umrl in otrok po njem ne prejema prejemkov za preživljanje oziroma družinske pokojnine po zakonu, ki ureja pokojninsko in invalidsko zavarovanje, – je drugi od staršev neznan ali – otrok po drugem od staršev dejansko ne prejema prejemkov za preživljanje (eden od staršev sam preživlja otroka ali je upravičen do nadomestila preživnine po zakonu, ki ureja pravice otrok v primeru neplačevanja preživnin); 5. družine z večjim številom otrok: v družini so najmanj trije mladoletni otroci, pri čemer se šteje, da je ta pogoj izpolnjen tudi v primeru zdravniško izkazane nosečnosti; 6. invalidi in družine z invalidnim članom, če ni zagotovljeno institucionalno varstvo: − osebi, ki je invalid, ali drugemu odraslemu družinskemu članu, ki je invalid, kar je ugotovljeno z odločbo pristojnega organa, − otroku, ki ima zmerno, težjo ali težko duševno ali težko telesno motnjo, ki jo ugotovi pristojna komisija (izvid in mnenje specialistične pediatrične službe oziroma odločba po zakonu, ki ureja usmerjanje otrok s posebnimi potrebami, ter predpisu, ki ureja organizacijo in način dela komisij za usmerjanje otrok s posebnimi potrebami, če je otrok v odločbi opredeljen kot I. otroci z motnjami v duševnem razvoju, II. slepi in slabovidni otroci oziroma otroci z okvaro vidne funkcije, III. gluhi in naglušni otroci, IV. otroci z govorno-jezikovnimi motnjami (IV/c ali IV/d), V. gibalno ovirani otroci, VI. dolgotrajno bolni otroci, VIII. otroci s čustvenimi in vedenjskimi motnjami (VIII/2b), IX. otroci z avtističnimi motnjami (IX/2, IX/3) ali − odrasli osebi, postavljeni pod skrbništvo v skladu z zakonom, ki ureja skrbništvo za odrasle osebe, ki potrebujejo posebno varstvo; 7. žrtve nasilja v družini, za katere poda strokovno mnenje center za socialno delo ali organizacija, ki izvaja javni socialnovarstveni program na področju preprečevanja nasilja; 8. osebe s statusom žrtve vojnega nasilja po zakonu, ki ureja žrtve vojnega nasilja; 9. prosilci, ki so se najmanj trikrat uvrstili na eno izmed prednostnih list in niso sklenili najemne pogodbe iz razlogov na strani najemodajalca; 10. najemniki denacionaliziranih stanovanj: najemnik-prejšnji imetnik stanovanjske pravice in najemnik, ki je imel ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I) status njegovega zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja in je po smrti najemnika-prejšnjega imetnika stanovanjske pravice nadaljeval najemno razmerje za nedoločen čas in z neprofitno najemnino.

(1)Točkovanje stanovanjskih statusov in prednostnih kategorij prosilcev, ki se uporablja pri oddaji javnih najemnih stanovanj v najem, je določeno v Prilogi, ki je sestavni del tega pravilnika.

(2)Če najemodajalec v javnem razpisu v okviru prednostne liste A in morebitne prednostne liste B opredeli še največ štiri druge prednostne kategorije prosilcev po svoji izbiri, jih točkuje v razponu od 50 do 150 točk.

(3)Če je mogoče prosilca točkovati po dveh ali več različnih stanovanjskih statusih, se upošteva tisti stanovanjski status, ki mu prinaša večje število točk. Če je mogoče prosilca točkovati po dveh ali več različnih prednostnih kategorijah prosilcev, se ga točkuje po vseh možnih prednostnih kategorijah prosilcev.

(4)Če najemodajalec v javnem razpisu v okviru prednostne liste A in morebitne prednostne liste B oblikuje prednostne podliste upravičencev, se zanje smiselno uporabljajo določbe tega člena o točkovanju stanovanjskega statusa in prednostnih kategorij prosilcev. Najemodajalec lahko upravičencem na prednostnih podlistah upravičencev nameni največ 50 % stanovanj.

(5)Najemodajalec v javnem razpisu opredeli vrstni red prednostnih kategorij prosilcev, ki imajo prednost, če dva ali več prosilcev doseže enako število točk.

(6)Če na podlagi prejšnjega odstavka ni mogoče določiti prosilca, ki ima prednost pred ostalimi prosilci, ima med vsemi prosilci, ki bi bili ob upoštevanju vrstnega reda iz prejšnjega odstavka enako upravičeni do najema javnega najemnega stanovanja, prednost tisti prosilec, ki je dosegel najvišje število točk iz naslova točkovanja njegovega stanovanjskega statusa.

(7)Po izdaji vseh prvostopenjskih odločb najemodajalec objavi obvestilo o zaključenem postopku javnega razpisa na enak način kot je bil objavljen javni razpis.

(1)Površinski normativi, ki se glede na število članov gospodinjstva in posamezno prednostno listo uporabljajo pri oddaji javnih najemnih stanovanj, so naslednji:

(2)Za vsakega nadaljnjega člana gospodinjstva prosilca se spodnje in zgornje površine razreda iz preglednice iz prejšnjega odstavka povečajo za 6 m 2.

(3)Za površino stanovanja iz prvega odstavka tega člena se šteje ogrevana površina posameznega dela stavbe (v nadaljnjem besedilu: ogrevana površina). Ogrevana površina je zaprta in ogrevana neto tlorisna površina posameznega dela stavbe, določena v skladu s standardom SIST ISO 9836, razen neogrevanih kleti, garaž, balkonov, lož in teras.

Če je javno najemno stanovanje namenjeno invalidu oziroma družini z invalidnim članom, ki mu je oteženo oziroma preprečeno normalno gibanje, se ob oddaji javnega najemnega stanovanja upoštevajo potreba po odpravi arhitektonskih ovir v stanovanju ali pri dostopu ali izhodu iz stanovanjske stavbe in zadostne površine za gibanje z invalidskim vozičkom oziroma drugimi pripomočki.

Prosilec se uvrsti v prednostno kategorijo iz 10. točke 8. člena tega pravilnika tudi, če se je uvrstil na eno izmed prednostnih list na javnih razpisih za neprofitna najemna stanovanja, objavljenih do uveljavitve tega pravilnika.

Z dnem uveljavitve tega pravilnika se preneha uporabljati Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 11/09, 81/11, 47/14, 153/21, 62/23, 61/24 – SZ-1F, 108/24 in 57/25 – SZ-1G).

Ta pravilnik začne veljati 1. decembra 2025. Št. 0070-17/2025 Ljubljana, dne 18. novembra 2025 EVA 2025-2720-0016 Simon Maljevac Priloga: Točkovanje stanovanjskih statusov in prednostnih kategorij prosilcev