52. člen SZ-1E

Ni bistveno, da za predmetno najemno razmerje ZPSPP, ki je za odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor v 26. členu izrecno predpisoval sodno intervencijo, ni več uporabljiv. Prav tako ni odločilno, da se konkretno najemno razmerje presoja OZ, skladno s katerim se zakupna oziroma najemna pogodba odpove že s strankino enostransko izjavo oziroma izvensodno. Ključno je, da je kondikcijska obveznost vrnitve nepremičnine nastala šele po sklenitvi najemne pogodbe. Zato kljub temu, da je bila slednja sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v katerem je dolžnik soglašal z neposredno izvršljivostjo notarskega zapisa, in kljub temu, da je obveznost vrnitve nepremičnine kot posledica odpovedi pogodbe v le-tej izrecno določena, upnik ne more že neposredno na podlagi pogodbe doseči izvršbe za uveljavitev izpraznitve in izročitve nepremičnine. Omogočena pa mu je pot pravde, v kateri bo na podlagi dajatvene tožbe lahko pridobil pravnomočno sodbo z nalogom dolžniku, da mora izprazniti in izročiti nepremičnino.

Pravno razmerje med strankama na podlagi pogodbe o najemu poslovne stavbe, sklenjene po 19. 6. 2021, ko je z uveljavitvijo SZ-1E prenehal veljati ZPSPP, je sodišče prve stopnje pravilno presojalo po določbah OZ o najemni pogodbi. Okoliščine, ki niso bile (pravočasno) zatrjevane, temveč jih razkriva zgolj tožničino dokazno gradivo, ne ovirajo izdaje zamudne sodbe niti v primeru, če bi po materialnem pravu narekovale zavrnitev tožbenega zahtevka. Če trditve o dejstvu ni, tudi ni nasprotja s predloženimi dokazi ali splošno znanimi dejstvi (4. točka prvega odstavka 318. člena ZPP). Prekinitev postopka zaradi pravnih posledic začetka stečajnega postopka nad stranko, ki nastanejo po vložitvi pritožbe oziroma izteku rokov za opravo dejanj v pritožbenem postopku, ne ovira izdaje odločbe višjega sodišča (smiselno drugi odstavek 207. člena ZPP).

Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba, in ne s predajo posesti predmeta najema, kot zmotno trdi pritožba.

Najemno pogodbo za poslovni prostor, ki je sklenjena za nedoločen čas in zanjo velja ZPSPP, je treba odpovedati sodno. Ker je bil zahtevek na odpoved najemne pogodbe pravnomočno zavrnjen, ni podlage za ugoditev izpraznitvenemu zahtevku. Najemna pogodba namreč še vedno velja, saj ni bila ustrezno odpovedana.

Določba 31. člena ZPSPP sicer res varuje položaj najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, vendar ne v vseh primerih - med drugim tudi ne tedaj, ko najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege).

Zmotno je prepričanje tožene stranke, da zaradi uveljavitve ZDLGPE že po samem zakonu ni nastala njena obveznost za plačilo najemnine za obdobje januar - junij 2020. Prvič zato, ker je bila možnost nezaračunavanja najemnine opredeljena le za čas trajanja epidemije, to je od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020 in ne za celotno obdobje. Drugič pa zato, ker nazaračunavanje najemnine ni bilo "avtomatsko" po zakonu, temveč je o tem odločal predstojnik upravljavca nepremičnine. Predstojnik je namreč skladno z določili 34. člena ZDLGPE moral v vsakem konkretnem primeru presojati, ali obstajajo predpisani razlogi, ki opravičujejo oprostitev plačila najemnine. Na obveznost plačila najemnine za obdobje januar - junij 2020 uveljavitev ZIUPOPDVE ni vplivala. ZIUPOPDVE je namreč določal le ukrepe za omilitev posledic drugega vala epidemije, torej od 19. oktobra 2020 dalje in se ni nanašal na obdobje prvega vala epidemije. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da v tem primeru za odločitev ali je utemeljen predlog za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora, ni pravno odločilno, da je bila najemnina za obdobje januar - junij 2020 ob vložitvi predloga za izpraznitev in izročitev p