844. člen OZ

Tožeči stranki kot posredniku ni mogoče pripisati odgovornosti zaradi njenega delovanja pri sklenitvi posla, saj toženi stranki škoda ne nastaja po krivdi posrednika. V zvezi z zahtevo za znižanje plačila naročitelj ni navedel nobenih okoliščin, iz katerih bi sledilo, da je bila dogovorjena provizija (v višini 1,99 % kupnine), ki se jo je naročitelj zavezal plačati v dveh obrokih, nesorazmerna z opravljeno storitvijo in posrednikovim trudom.

Sodišče prve stopnje je prepričljivo obrazložilo, zakaj šteje, da je imela tožnica pred sklenitvijo pogodbe dovolj informacij, ki so ji omogočale sprejem svobodne ekonomske odločitve ter da je bila poslovna praksa toženke ustrezna in ni bistveno izkrivljala ekonomskega obnašanja povprečnega potrošnika.

Čeprav nepremičninsko posredovanje natančneje ureja ZNPosr, to še ne pomeni, da je pri tovrstnih poslih izključena uporaba splošnih določb OZ o posredniški pogodbi. Splošna določila OZ o posredniški pogodbi v skladu z 2. odstavkom 13. člena ZNPosr veljajo tudi za nepremičninsko posredovanje, če ni z ZNPosr določeno drugače. Ker pa ZNPosr odškodninske odgovornosti nepremičninskega posrednika ne ureja drugače, zanjo veljajo splošna določila OZ o odškodninski odgovornosti. Ob pravilni uporabi 844. člena OZ kot tudi ob pravilni uporabi določb 2. odstavka 6. člena OZ skrbnost nepremičninskega posrednika, ki se poklicno ukvarja s to dejavnostjo, nalaga posredniku med drugim tudi pravilno uporabo spletnega portala AJPES. Glede na to, da je bil prodajalec v osebnem stečaju in tako poslovno nesposoben sklepati prodajno pogodbo za predmetno stanovanje, hkrati pa je bilo obvestilo, da spada stanovanje v stečajno maso, objavljeno na spletni strani AJPES-a 21 dni pred sklenitvijo Pogodbe o ari, je posrednik posredoval za poslovno nesposobno osebo. Kot nepremičninski posrednik, ki ga zavezuje višja stopnja skrbnosti od običajne pri poslovanju, bi moral preveriti, ali obstojijo pri

Sodišče pazi na ničnost po uradni dolžnosti (92. člen OZ), vendar ugovor obravnava v okviru trditvene podlage, ki jo ponudijo stranke. V obravnavanem primeru je bil med pravdnima strankama sklenjen dogovor – pogodba - z elementi mandatne (v odnosu med tožnico in prvo toženko) in posredniške (v odnosu med tožnico in drugo toženko) pogodbe, ki sta jo toženki po ugotovitvah sodišča prve stopnje pravilno izpolnili. Obstoj izpolnjenega pogodbenega temelja izključuje uporabo pravil o neupravičeni obogatitvi. Tožnica se je po ugotovitvah sodišča prve stopnje, sprejetih na podlagi njene izpovedbe, zavestno odločila za tvegano naložbo pri tuji družbi in toženkama v ta namen izročila denar. Splošno znano je, da je poslovanje finančnih institucij (tudi tistih s sedežem v tujini) podrobno predpisano in nadzorovano, pa tudi to, da so obljubljeni visoki donosi v kratkih rokih znamenje zelo tveganih naložb, ki zelo verjetno ne prinesejo zatrjevanih dobičkov. Pri sklepanju tveganih pravnih poslov se zato od vsakega povprečno skrbnega vlagatelja pričakuje, da pred vlaganjem preveri tveganost naložbe, najmanj pa to, da sam preveri tudi kredibilnost neznane tuje finančne institucije, k

Skladno s prvim odstavkom 82. člena OZ se določila pogodb uporabljajo tako, kot se glasijo in kadar je pogodbena volja jasno in nedvoumno izražena, ni potrebna nikakršna razlaga pogodbe. Za tretje, ki niso stranke tega postopka, ni mogoče ustvariti konstrukta navidezne pogodbe. Tožeča stranka v tem postopku ne more uveljavljati navideznosti posojilnih pogodb, ki jih je sklenila s posamičnimi posojilojemalci, saj ti niso stranke tega postopka in na njihov položaj tudi morebitno ugotovljena navideznost posredniške pogodbe s toženo stranko ne bi imela nikakršnega učinka. Zgolj ugotovljena navideznost posredniške pogodbe (in ugotovitev prikrite posojilne pogodbe med tožečo in toženo stranko) pa ne zapre s strani tožeče stranke zatrjevanega kroga navideznih in prikritih pogodb, in je zato zahtevek nesklepčen. Ne drži, da tožeča stranka ni imela nikakršnih možnosti vplivanja na vsebino posojilnih pogodb. V skladu z 841. členom OZ se naročnik ni dolžan spustiti v pogajanje za sklenitev pogodbe z osebo, ki jo je našel posrednik in tudi ne skleniti z njo pogodbe s strani posrednika predlaganimi pogoji. Tožeča stranka kot posojilodajalka je imela vse možnosti zahtevati od tože

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo bistvo neskrbnega ravnanja posrednika – posrednik stranki ni predstavil vseh, iz Splošnih pogojev izhajajočih okoliščin in možnih posledic odločitev, ki jih je predlagal, čeprav jih je poznal, ali bi jih vsaj moral poznati, te odločitve pa za tožečo stranko niso predstavljale iskanja njenega največjega interesa.

Potrdilo je glede na njegovo vsebino šteti kot predpogodbo, saj vsebuje zavezo, da se bo med tožnikoma kot prodajalcema in prvotno prvo toženko kot kupko najkasneje do dne 21. 5. 2009 sklenila (glavna) prodajna pogodba za natančno (tudi z zemljiškoknjižnimi podatki) opredeljeno stanovanje tožnikov, s čimer je opredeljen predmet (bodoče) prodajne pogodbe, v potrdilu pa je natančno določena tudi kupnina (52.500,00 EUR) ter način njenega plačila. V pisni obliki sklenjeno potrdilo o deponiranju denarja z dne 20. 3. 2009 tako vsebuje vse bistvene sestavine (glavne) prodajne pogodbe, s čimer po pravilnem zaključku sodišča prve stopnje izpolnjuje zahteve za prodajno predpogodbo. OZ sicer ne predvideva dogovora o ari ob sklenitvi predpogodbe, ga pa tudi ne prepoveduje, iz česar izhaja, da je dogovor o ari mogoč tudi ob sklenitvi predpogodbe v znak njene sklenitve (prvi odstavek 64. člena OZ) in z namenom utrditve iz nje izhajajoče obveznosti skleniti glavno pogodbo.

OZ izrecno ne omejuje sklepanja posredniških pogodb na določen krog oseb, je pa iz določila glede skrbnosti posrednika možno zaključiti, da posrednik dejavnost posredovanja opravlja poklicno. Od osebe, ki se s posredništvom ne ukvarja poklicno in se kot taka tudi ne predstavlja v stikih s strankami, ni mogoče zahtevati in pričakovati ravnanja, ki ustreza standardu dobrega gospodarstvenika, niti ni mogoče nanjo na tej podlagi prevaliti odgovornosti za škodo, ki je morebiti nastala zaradi opustitve določenih ravnanj, ki sicer pritičejo dobremu gospodarstveniku.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe.