188. člen ZIZ

V skladu s četrtim odstavkom 192. člena ZIZ sodišče nepremičnino kupcu izroči šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi. Ker je šele pravnomočen sklep o izročitvi podlaga za pridobitev lastninske pravice kupke na prodanem solastnem deležu nepremičnine, lahko šele tedaj nastane obveznost dolžnice, da se izseli iz prodane nepremičnine, za bivanje v kateri zaradi prenehanja (so)lastninske pravice nima več pravne podlage. Rok za izselitev dolžnice iz nepremičnine, ki ga mora sodišče v sklepu o izročitvi določiti na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ, lahko zato začne teči šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine in ne že z vročitvijo še nepravnomočnega sklepa o izročitvi dolžnici. Poleg tega dolžnici, glede na to, da je bil prodan le dolžnici lasten polovični delež na nepremičnini, medtem ko je druga polovica nepremičnine v lasti tretje osebe, ob ustrezni uporabi določbe drugega odstavka 192. člena ZIZ ni mogoče naložiti, da nepremičnino upniku izroči prosto vseh stvari in oseb, temveč zgolj, da iz nepremičnine izprazni svoje stvari in se iz nje izseli.

Sporna javna dražba ni potekala povsem običajno: sodišče je odredilo odmor (na predlog enega izmed dražiteljev) neposredno po tem, ko je toženka po začetku javne dražbe ob 11.28 ponudila izklicno (najnižjo) ceno, torej že pred tem, ko bi drugi dražitelji oddali svojo ponudbo. Potek dražbe, ko je eden od več dražiteljev ponudil najnižjo (izklicno) ceno, je bil pričakovan in ni mogel biti presenečenje za nikogar. Izhajajoč iz namena odmora med javno dražbo, katerega namen je razmislek, zlasti o ponudbi višje cene (pooblaščenec dražitelja na primer lahko v tem času pridobi navodila dražitelja), je odmor logičen, ko je cena že pomembneje zvišana - tedaj ponudnik v resnici potrebuje nekaj minut za odločitev, ali naj ponudi (še) višjo ceno. Sporno dogajanje v povezavi z dejstvom, da po odmoru nihče od dražiteljev ni ponudil višje cene, sicer ni neposredni dokaz o nezakonitem dogovarjanju med (vsaj nekaterimi) dražitelji v času odmora, lahko je le indic, na podlagi katerega bi sodišče v povezavi z neposrednimi dokazi ali z drugimi indici sklepalo o resničnosti tožničinih trditev o dogovoru med ponudniki. Edini neposreden dokaz za dokazovanje tega pravno pomembnega dejstva bi bilo z

Sklep o domiku in izročitvi nepremičnine je mogoče izpodbijati zgolj zaradi nepravilnosti pri dražbi ter zaradi nepravilnosti pri položitvi kupnine. S pritožbenimi navedbami, ki se nanašajo na napake pri cenitvi oziroma ugotovitvi vrednosti nepremičnine, pritožnica v tej fazi postopka ne more uspeti.

Vendar je v isti sodni praksi izpostavljeno, da lahko sodišče pri presoji navedene procesne predpostavke upošteva tudi okoliščine, ki so javno (splošno) znane, četudi jih upnik izrecno ne navede. Posebej je bilo tudi pojasnjeno, da že sama daljša časovna odmaknjenost od zadnje prodaje utemeljuje sklep o verjetnosti novo nastalega zanimanja potencialnih kupcev. Navedeni vidik je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi zanemarilo, ko ni upoštevalo, da je od konca predhodnega postopka neuspešne izvršbe poteklo že skoraj štiri leta, kar je zagotovo zadostna spremenjena okoliščina.

Za presojo zakonitosti in pravilnosti izpodbijanega sklepa o izročitvi, ki ga je sodišče izdalo po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, je relevantno zgolj, ali je bila prodaja nepremičnine opravljena po pravilih iz 181. do 189. člena ZIZ, ali je bil sklep o domiku izdan skladno z določbo 189. člena ZIZ ter ali je kupec položil kupnino kot to določa 191. člen ZIZ.

S tem, ko je sodišče na prvem prodajnem naroku kot izklicno ceno dolžnikovih nepremičnin upoštevalo oz. določilo ceno v višini 70 % njune ugotovljene vrednosti, ni ravnalo nezakonito. Kršilo ni niti enakopravnosti udeležencev dražbe, saj je v odredbi o prodaji nepremičnin na prvi javni dražbi izrecno navedlo, da se lahko nepremičnine že na prvem naroku prodajo pod ugotovljeno tržno vrednostjo, a ne za manj kot 70 % te vrednosti.

Izvršbo na delež družbenika je po uradni dolžnosti dopustno ustaviti le v primerih, v katerih tako predvideva ZIZ za izvršbo na nepremičnine (prim. 194. člen ZIZ), pa na primer tudi, če bi bila dovoljena izvršba na delež dolžnika v družbi, ki je prenehala obstajati, saj ne bi bilo več predmeta izvršbe. Če družba obstaja, je obstoječ tudi predmet izvršbe, pa čeprav znaša njegova ocenjena vrednost 0,00 EUR. Pritožnik tudi utemeljeno opozarja, da ni podlage za izgubo zastavne pravice na poslovnem deležu, kar bi bila posledica ustavitve izvršbe po drugem odstavku 76. člena ZIZ, v skladu s katerim se z ustavitvijo izvršbe razveljavijo tudi opravljena izvršilna dejanja, če zakon ne določa drugače. V 194. členu (v zvezi s četrtim odstavkom 165. člena) ZIZ, ki predpisuje ustavitev izvršbe po uradni dolžnosti v primeru neuspešnosti prodaje, je izrecno predpisano, da upnik obdrži zastavno pravico na nepremičnini (poslovnem deležu) za zavarovanje svoje terjatve. O tem je treba odločiti v sklepu o ustavitvi izvršbe.

Izhajajoč iz namena zakonske norme ni moč zaključiti, da mora sodišče v primeru, ko prvi narok ni uspešen, slednjega ponoviti. Temveč je ravno za tako procesno situacijo zakonodajalec predvidel postopanje po drugem odstavku 188. člena ZIZ. Glede na to, da pritožnik ne trdi, da na prvem naroku ne bi bili izpolnjeni pogoji za prodajo iz 184. člena ZIZ ter ob ugotovitvi, da iz zapisnika izhaja, da zaradi nepristopa ponudnikov narok (in posledično dražba) ni bil uspešen, je pravilno nadaljnje postopanje sodišča, ko je razpisalo drugi narok po določbah 188. člena ZIZ.

Zemljiški dolg se prenaša skupaj z zemljiškim pismom (197. člen SPZ) po pravilih, ki veljajo za prenos vrednostnih papirjev (220. člen OZ). Upravičenje do poplačila iz zemljiškega pisma je zaradi tega vezano na upravičenega zakonitega imetnika tega zemljiškega pisma kot vrednostnega papirja. Le upravičeni zakoniti imetnik zemljiškega pisma je zato tisti, ki lahko predlaga ustavitev izvršbe po 180. členu ZIZ.

V odredbi o prodaji morajo biti med drugim določeni tudi pogoji za prodajo. S tem se zagotavlja enakopravnost udeležencev dražbe in zato teh pogojev načeloma na samem naroku ni mogoče enostransko spreminjati, izjemo od tega pa predstavlja določba četrtega odstavka 178. člena ZIZ, zato mora odredba o prodaji vsebovati posebno opozorilo, da se vrednost nepremičnine dokončno ugotovi na prodajnem naroku.

Z izvršbo, predvsem pa s prvim izvršilnim dejanjem (rubež premičnin ali plače), bo upnik v tem postopku šele pridobil pravico do prednostnega poplačila pred ostalimi upniki, zato bi bila omejitev izvršbe v tej fazi postopka – dolžnik v postopku na prvi stopnji tudi ni podal trditev v tej smeri – nesorazmerna in bi prekomerno posegla v pravico upnika do poplačilo terjatve iz izvršilnega naslova. Namen te določbe je, da se prekomerno ne posega na dolžnikovo lastnino, a ne v škodo upnika. Bistveno je, da sta nepremičnini ID znak 000 in 111 prav nepremičnini, po vrednosti katerih je bila v nepravdnem postopku razdelitve solastnine ugotovljena terjatev upnika v tem postopku, in bi, kolikor bi prišlo do civilne delitve nepremičnine, predstavljali predmet, iz vrednosti katere bi se poplačali solastniki. Ker je torej prav vrednost obeh nepremičnin vplivala na višino terjatve, je pravilno, da se ob dolžnikovemu predlogu najprej opravi izvršba na omenjeni nepremičnini.

Ob ugotovitvi, da je predmet nepremičninske izvršbe in s tem lastninska pravica na njem opredeljen tako, kot je bil takrat, ko je bila na njega dovoljena izvršba, sodišče prve stopnje kot izvršilno sodišče ni imelo nobene zakonske možnosti za obravnavanje predmeta izvršbe drugače, kot mu to nalagajo določila ZIZ.

Odločitev v izreku izpodbijanih sodb, s katero je tožnica uspela izpodbiti pravno dejanje dolžnice, učinkuje le proti tožencu. Zato ni treba, da bi bila tožba naperjena tudi zoper dolžnico. Z izpodbijanim pravnim dejanjem je pridobil koristi le toženec, zato je po drugem odstavku 283. člena ZOR pasivno legitimiran. Revizija pa utemeljeno opozarja, da je bila predmet izpodbijanega pravnega dejanja le polovica predmetnega stanovanja in da odločitev nižjih sodišč posega v toženčev že prej pridobljeni delež na tem stanovanju. Ta delež pa ne more biti predmet sodbenega izreka, saj ni bil predmet izpodbijanega pravnega dejanja z dne 16.2.2001.

Zakon o dvojnem označevanju cen v tolarjih in eurih, ki ureja obveznost dvojnega označevanja cen in storitev, ki jih podjetja ponujajo potrošnikom v času uvajanja eura kot zakonitega plačilnega sredstva, ne velja za sodišče, ki je državni organ, ki ne opravlja dejavnosti ponujanja blaga in storitev.

Pravilo drugega odstavka 188. člena ZIZ je v neskladju z ustavo le tedaj, če je kupec nepremičnine upnik ali z upnikom povezana oseba.

Ustavno sodišče je ugotovilo neskladje določbe 2. odstavka 189. člena ZIZ in v skladu z določbami Zakona o Ustavnem sodišču določilo način izvršitve odločbe U-I-93/03 v primerih, ko je kupec nepremičnine upnik, kupnina pa ne zadošča za poplačilo njegove terjatve. Če je kupec nepremičnine na drugi javni dražbi upnik, tedaj mora sodišče ugotoviti vrednost terjatve in upnika, v primeru, da njegova terjatev presega ugotovljeno vrednost nepremičnine, opozoriti, da se bo štelo, da je njegova terjatev (ne glede na ceno, za katero kupi nepremičnino) poplačana do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine.

V pritožbi zoper sklep o domiku nepremičnine dolžnik ne more uspešno uveljavljati dejstev, ki se nanašajo na pravilno vodenje postopka in odločitev v pravnomočnem sklepu o izvršbi, s katero je sodišče prve stopnje dovolilo izvršbo na nepremičnino. Sklep o domiku je možno izpodbijati zaradi kršitve predpisov o dražbi, torej določb od 181. do 189. člena ZIZ.

Dolžnik s pritožbo proti sklepu o domiku nepremičnine ne more uspešno uveljavljati ugovorov, ki preprečujejo izvršbo (55. čl. ZIZ).

Če na javni dražbi nepremičnin kot najboljša ponudnika sodelujeta dve osebi, ki želita kupiti nepremičnino v celoti po določenih deležih, mora sodišče v sklepu o domiku navesti, da je znesek kupnine enoten in da za njeno plačilo oba zdražitelja odgovarjata solidarno.

Na drugem prodajnem naroku se nepremičnina lahko proda za ceno, ki presega polovico ocenjene vrednosti nepremičnine. Če je doseženo soglasje strank, pa tudi pod polovico vrednosti.