173. člen ZIZ

O predlogu po drugem in tretjem odstavku 173. člena ZIZ je potrebno odločiti s sklepom, s katerim sodišče odloča, ali se predlagani sporazum med kupko nepremičnine in zastavno upnico iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in se za prevzeti dolg (kolikor bi upnici pripadlo v izvršilnem postopku) zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji. Sklenjen sporazum ne sme vplivati na dolžnikov položaj tako, da bi bil ta (obseg poplačila) slabši, kot če sporazuma ne bi bilo. Če dosežena kupnina ne zadošča za popolno poplačilo terjatve upnika, ki je nepremičnino kupil, se ne glede na dejansko višino kupnine šteje, da je bil ta upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine. Namen zakonodajalca je bil, da se prepreči, da upnik, ki je kupil nepremičnino za znižano vrednost, obdrži še celoten preostanek terjatve do dolžnika.

Skladno z določbo prvega odstavka 173. člena ZIZ, na nepremičnini vknjižena zastavna pravica oziroma zemljiški dolg ugasne z dnem, ko postane sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pravnomočen, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani. Začetek teka roka za plačilo preostanka kupnine ni bil odvisen od pravnomočnosti sklepa o domiku. Iz Odredbe o prodaji nepremičnine na javni dražbi in iz sklepa o domiku izhaja, da je bilo potrebno preostanek kupnine plačati v 30 dneh od izdaje sklepa o domiku in da morebitna pravnomočnost sklepa o domiku v ničemer ne vpliva na začetek teka roka za plačilo preostanka kupnine. Glede na zakonsko določbo 210. člena ZIZ, ima pravico bivanja kot najemnik le dolžnik, v kolikor sodišče njegovemu predlogu ugodi. Zato lahko navedeni predlog poda zgolj dolžnik, pri odločanju o takšnem predlogu pa sodišče sicer mora upoštevati tudi družinske člane oziroma njegovo družinsko življenje.

V skladu z določbo drugega in tretjega odstavka 173. člena ZIZ se lahko kupec nepremičnine in zastavni upnik oziroma upnik zemljiškega dolga sporazumeta, da ostane zastavna pravica oziroma zemljiški dolg na nepremičnini, tudi po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, kupec pa prevzame toliko dolžnikovega dolga proti temu upniku, kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku. V tem primeru se kupnina zmanjša za prevzeti dolg. ZIZ ne vsebuje posebnih določb o postopanju sodišča v takšnem primeru, vendar pa vsebina določb drugega in tretjega odstavka 173. člena in prvega odstavka 192. člena ZIZ zahteva izdajo posebnega sklepa, s katerim sodišče odloči, ali se sporazum med kupcem nepremičnine in zastavnim upnikom iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in se torej za prevzeti dolg ("kolikor bi upniku pripadlo v izvršilnem postopku") zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji.

ZIZ sicer ne vsebuje posebnih določb o postopanju sodišča v takšnem primeru, vendar pa vsebina določb drugega in tretjega odstavka 173. člena (besedilo: "kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku" in "se kupnina zmanjša za prevzeti dolg") in prvega odstavka 192. člena ZIZ (pogoj za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine je poleg izdaje sklepa o domiku tudi položitev kupnine), po mnenju pritožbenega sodišča zahteva izdajo sklepa, s katerim sodišče odloči, ali se sporazum med kupcem nepremičnine in zastavnim upnikom iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in za prevzeti dolg ("kolikor bi upniku pripadlo v izvršilnem postopku") zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji. Sodišče mora torej v sklepu konkretno ugotoviti, koliko dolžnikovega dolga proti upniku, ki je sklenil sporazum s kupcem, bi temu upniku pripadlo v izvršilnem postopku, upoštevaje število upnikov, ki imajo pravico do poplačila iz nepremičnine, in vrstni red pri poplačilu, ter ali dovoli zmanjšanje kupnine in za koliko.

Izpodbijani sklep je sklep o poplačilu. Sklep o poplačilu v običajni situaciji, ko je kupec upnik ali kupec plača kupnino, pomeni hkrati izpolnitev obveznosti izvršilnega dolžnika in prenehanje terjatve izvršilnega upnika. V konkretni situaciji temu ni tako - sklep le ukinja obveznost izvršilnega dolžnika, ker pa je bila plačana varščina v višini 10.400,00 EUR, hkrati v tem delu pomeni tudi prenehanje upnikove terjatve. Višje sodišče se strinja s sodiščem prvem stopnje, da je s strani dolžnika treba šteti, kot da bi bila kupnina plačana v višini prodajne cene. Sporazum iz drugega odstavka 173. člena ZIZ se sklene med upnikom in kupcem, zato se dolžnikov položaj zaradi tega ne more poslabšati. Sporazum je stvar njunega notranjega razmerja, ki pa mora navzven (do dolžnika) imeti enake učinke, kot če bi kupec kupnino plačal. V pravni teoriji se takemu sporazumu priznava smiselno enake učinke kot pri prevzemu dolga. Upoštevajoč učinke sklepa o poplačilu je treba ugotoviti, v katerem delu oziroma za koliko je prenehala obveznost izvršilnega dolžnika do zastavnega upnika, in pa tudi, v katerem delu je kupec prevzel obveznost izvršilnega dolžnika in hkrati (v konkre

Toženec je kot imetnik terjatve, ki je bila zavarovana z nepremičnino tožnice, izvrševal svojo pravico prek sodnega postopka in zahteval izterjavo terjatve v izvršilnem postopku s poplačilom iz prodaje zastavljene nepremičnine. V ravnanju toženca sodišče prve stopnje ni ugotovilo protipravnosti ne nedopustnosti niti ni ugotovilo, da bi toženec ob pomoči drugih oseb izvršilni postopek izrabil kot sredstvo, s katerim bi tožnico protipravno oškodoval oziroma se na njen račun neupravičeno obogatil.

Naš sistem prenosa lastninske pravice na temelju pravnega posla pripada kavzalnemu tradicijskemu sistemu. Po tem sistemu prenos lastninske pravice (in tudi drugih stvarnih pravic) ni veljaven, če je temeljil na neveljavnem zavezovalnem poslu. Neveljavnost zavezovalnega posla povzroči tudi neveljavnost razpolagalnega. To pomeni, da je tudi prenos, ki je bil izveden, neučinkovit. Položaj kupca v stečajnem postopku, ki pravočasno plača kupnino, že opravičuje varstvo v izločitveni pravdi, saj je primerljiv z položajem kupca, ki razpolaga z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim poslom.

Upnik pridobi zastavno pravico na dolžnikovih nematerializiranih vrednostnih papirjih šele z zaznambo sklepa o izvršbi v registru nematerializiranih vrednostnih papirjev, ki ima konstitutivni učinek. Ker v predmetni zadevi zastavne pravice ni pridobil, ni mogoče niti smiselno uporabiti določb ZIZ iz poglavja o izvršbi na nepremičnine.

Pri ravnanju odvetnika ni šlo zgolj za zmotno pravno naziranje. Odvetnik bi moral vedeti, da mora terjatev in ločitveno pravico prijaviti v stečajnem postopku, opustitev prijave pa je groba napaka pri opravljanju odvetniške dejavnosti. Zaradi te napake tožeča stranka ni bila poplačana kot ločitvena upnica iz posebne stečajne mase, temveč le sorazmerno iz splošne razdelitvene mase. Posamezen upnik lahko po začetku stečajnega postopka doseže poplačilo svoje terjatve samo v stečajnem postopku na podlagi sklepa o glavni razdelitvi oziroma drugega sklepa stečajnega senata. Splošno pravilo o prepovedi izvršb pa ne velja za izvršilne naslove, ki se nanašajo na zahtevke, katerih predmet niso terjatve, ki se poplačajo iz splošne stečajne mase, to pa so terjatve, zavarovane z ločitveno pravico. Napačno je stališče, da je zaradi tega, ker je bil izvršilni postopek že skoraj zaključen in je bil izdan že sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, zaradi česar v skladu s 173. členom ZIZ ugasne zastavna pravica, tudi ločitvena pravica prenehala.

Na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero se lahko sklicuje tisti, ki je na tej podlagi pridobil veljavno pogodbeno zastavno pravico (hipoteko) na nepremičnini; to pa ne more veljati v primeru, ko je upnik pridobil zastavno pravico šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi v izvršilnem postopku.

Da v zemljiško knjigo vknjižena zastavna pravica ne more biti ovira za izvršbo za izterjavo denarne terjatve na nepremičnini, jasno izhaja iz določb 13. poglavja ZIZ, zlasti iz določb 170., 172., 196. in 198. čl. ZIZ, ki podrobneje urejajo položaj in poplačilo zastavnega upnika. Zastavni upnik torej zaradi izvršbe na nepremičnino ne bo prikrajšan.

Vknjižba (vsebinsko gledano zaznamba) prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi na podlagi izdaje začasne odredbe ni ovira za izdajo sklepa o izvršbi na nepremičnino in dovolitev vpisov na podlagi sklepa o dovolitvi izvršbe na nepremičnino.

Idealni delež nepremičnine je v pravnem prometu, zato je lahko predmet prodaje na javni dražbi. Po zaznambi sklepa o izvršbi sodišče ne more za poravnavo kakšne druge terjatve istega ali drugega upnika opraviti posebnega postopka izvršbe na isto nepremičnino.