Zakon o stavbnih zemljiščih (ZSZ)

Ta zakon določa stavbna zemljišča, javno gospodarsko infrastrukturo (v nadaljnjem besedilu: javna infrastruktura) in grajeno javno dobro ter pogoje za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči.

(1)Nezazidano stavbno zemljišče je zemljiška parcela na območju, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev objektov.

(2)Zazidano stavbno zemljišče je zemljiška parcela na območju iz prejšnjega odstavka, na kateri je zgrajen objekt.

(1)Javna infrastruktura so objekti in omrežja, ki so neposredno namenjeni izvajanju gospodarskih javnih služb na področju komunalnega in vodnega gospodarstva, varstva okolja, energetike, prometa in zvez ter drugi objekti, če je tako določeno z zakonom.

(2)Javna infrastruktura so tudi komunalni objekti, katerih uporaba je pod enakimi pogoji namenjena vsem, kot so ulice, tržnice, igrišča, parkirišča, pokopališča, parki, zelenice, rekreacijske površine ter podobno.

(1)Objekti javne infrastrukture in zemljišča, na katerih so zgrajeni, so grajeno javno dobro.

(2)Na grajenem javnem dobru lastninske pravice ni mogoče priposestvovati.

(1)Nepremičnina iz prejšnjega člena pridobi status grajenega javnega dobra lokalnega ali državnega pomena z odločbo, ki jo na podlagi sklepa pristojnega občinskega organa ali sklepa Vlade Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: vlada) izda občinska uprava ali pristojno ministrstvo.

(2)Podelitev statusa iz prejšnjega odstavka ni dopustna, če objekt ali omrežje nima uporabnega dovoljenja, kadar je to predpisano.

(3)Nepremičnini se status javnega dobra odvzame z odločbo, ki jo na podlagi sklepa pristojnega občinskega organa ali sklepa vlade izda upravni organ, ki je status podelil.

(4)Grajeno javno dobro se v zemljiški knjigi vpiše ali izbriše na podlagi odločbe.

(1)Lastninska in druge pravice na stavbnih zemljiščih se izvršujejo v skladu z njihovim namenom, določenim s prostorskim planom ter v skladu z zakonom in predpisi, izdanimi na podlagi zakona.

(2)Občina gospodari s stavbnimi zemljišči v javno korist.

(3)Sredstva za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči v javno korist se zagotavljajo v občinskem proračunu.

Gospodarjenje s stavbnimi zemljišči iz prejšnjega člena obsega:

-        pridobivanje, prodajo, menjavo in oddajanje zemljišč za gradnjo;

-        graditev javne infrastrukture, s katero se zagotavlja uporabnost zemljišč glede na njihov namen (opremljanje stavbnih zemljišč).

(1)Gospodarjenje s stavbnimi zemljišči je obvezna gospodarska javna služba.

(2)Več občin lahko za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči ustanovi skupno gospodarsko javno službo.

Zadeve, o katerih odločajo po tem zakonu pristojni občinski organi, so zadeve iz izvirne pristojnosti občine.

(1)Promet s stavbnimi zemljišči je prost pod pogoji, ki jih določa zakon.

(2)Nepremičnine, ki so grajeno javno dobro, niso v pravnem prometu.

(1)V primeru prodaje nezazidanega stavbnega zemljišča morata pogodbeni stranki pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo o tem, da na zemljišču ki je predmet pogodbe, predkupna pravica po tem zakonu ne obstaja.

(2)Potrdilo na zahtevo prodajalca ali kupca zemljišča izda pristojni občinski upravni organ.

(3)Če pristojni občinski upravni organ ugotovi, da na zemljišču, ki je predmet pogodbe, predkupna pravica obstaja, zahtevo za izdajo potrdila z odločbo zavrne.

(4)Če v 30 dneh od pravilno vložene zahteve organ potrdila oziroma odločbe iz prejšnjega odstavka ne izda, se šteje, da na zemljišču, ki je predmet pogodbe, predkupna pravica ne obstaja.

(1)Pogodba o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

(2)Notarski zapis mora poleg vsebin določenih z zakonom o notariatu, vsebovati številko in datum potrdila iz prejšnjega člena ter ime organa, ki je potrdilo izdal.

(3)V primeru iz četrtega odstavka prejšnjega člena mora notarski zapis vsebovati ugotovitev notarja, da na zemljišču, ki je predmet prodaje, predkupna pravica ne obstaja.

Sodišče predlog za vknjižbo lastninske pravice zavrne, če je notarski zapis sestavljen v nasprotju z določbami prejšnjega člena.

(1)Občina ali država (v nadaljnjem besedilu: predkupni upravičenec) ima predkupno pravico na nezazidanem stavbnem zemljišču, na katerem je s prostorskim izvedbenim načrtom predvidena gradnja:

-        objektov javne infrastrukture;

-        objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, znanosti, kulture, športa in javne uprave;

-        socialnih in neprofitnih stanovanj.

(2)Država ima predkupno pravico tudi na nezazidanem stavbnem zemljišču, na katerem je s prostorskim izvedbenim načrtom predvidena gradnja objektov za potrebe obrambe.

(1)Lastnik zemljišča, na katerem obstaja predkupna pravica iz prejšnjega člena, mora o nameravani prodaji takega zemljišča in pogojih prodaje pisno obvestiti predkupnega upravičenca.

(2)Predkupni upravičenec se mora o ponudbi izjaviti v 30 dneh po prejemu obvestila.

(3)Izjavo o uveljavitvi predkupne pravice občine da pristojni občinski organ.

(4)Izjavo o uveljavitvi predkupne pravice države da vlada.

(1)Zaznamba predkupne pravice se v zemljiški knjigi opravi na predlog predkupnega upravičenca.

(2)V primeru spremembe prostorskega izvedbenega načrta lahko izbris zaznambe poleg predkupnega upravičenca predlaga tudi lastnik obremenjenega zemljišča.

Če lastnik zemljišče, na katerem je v zemljiški knjigi zaznamovana predkupna pravica, proda v nasprotju z določbami 15. člena tega zakona, je posel ničen.

(1)Lastninska ali druga stvarna pravica na nepremičnini se v javno korist lahko odvzame ali omeji po določbah tega zakona.

(2)Lastninska pravica se lahko odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti plačilu odškodnine.

Razlastitev je dopustna, če javne koristi, določene z zakonom, ni mogoče doseči na drugačen način.

Razlastitev je dovoljena v korist občine ali države (v nadaljnjem besedilu: razlastitveni upravičenec).

O razlastitvi odloča sodišče v nepravdnem postopku.

(1)Javna korist je izkazana, če je razlastitev predvidena za namen, ki je določen z zakonom.

(2)Javna korist je izkazana, če je razlastitev nepremičnine potrebna zaradi gradnje objektov javne infrastrukture ali objektov za potrebe obrambe, kadar tako gradnjo določa prostorski izvedbeni načrt.

(1)Razlastitev v korist občine ali države je dovoljena tudi zaradi gradnje za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, znanosti, kulture, športa in javne uprave ter socialnih in neprofitnih stanovanj, kadar tako gradnjo določa prostorski izvedbeni načrt in če pristojni občinski organ ali vlada posebej ugotovi, da je gradnja predvidenega v javno korist.

(2)Odločba o ugotovitvi javne koristi se vroči imetnikom zemljiškoknjižnih pravic.

(3)Dokončno odločbo je dovoljeno izpodbijati s tožbo v upravnem sporu.

(1)Za odvzeto nepremičnino mora razlastitveni upravičenec lastniku zagotoviti drugo enakovredno nepremičnino ali plačati odškodnino.

(2)Razlaščenec, kateremu se zaradi odvzema dela njegovih nepremičnin položaj bistveno poslabša, lahko predlaga odvzem ostalih nepremičnin, ki jih ima na območju, kjer razlastitev poteka.

(1)Kadar se odvzame lastninska pravica na nepremičnini, ki neposredno služi kmetijski dejavnosti in razlastitveni upravičenec ponudi v last enakovredno in primerno nadomestno nepremičnino, razlaščenec namesto nadomestila v naravi ne more zahtevati odškodnine, razen nadomestila za stroške v zvezi z razlastitvijo.

(2)Kadar se odvzame stanovanje, ki ga razlaščenec uporablja za zadovoljevanje svojih stanovanjskih potreb, mora razlastitveni upravičenec razlaščencu zagotoviti enakovredno nadomestno stanovanje, razen če ta namesto nadomestila v naravi, zahteva odškodnino.

(3)Kadar se odvzame neprofitno stanovanje in razlaščenec namesto nadomestila v naravi zahteva odškodnino, mora razlastitveni upravičenec najemnikom stanovanj zagotoviti drugo neprofitno stanovanje.

(1)Odškodnina za odvzeto nepremičnino obsega vrednost nepremičnine in stroške povezane z razlastitvijo.

(2)Višina odškodnine za odvzeto nepremičnino se določi po vrednosti, ki jo ima nepremičnina v času izdaje sklepa iz 33. člena tega zakona.

Če je predmet razlastitve objekt, ki je bil zgrajen brez dovoljenja, in postopek za njegovo legalizacijo ob izdaji sklepa iz 33. člena tega zakona ni uveden, lastniku zaradi razlastitve objekta ne pripada odškodnina.

(1)Lastninska ali druga stvarna pravica na nepremičnini se lahko v javno korist omeji z ustanovitvijo služnosti prehoda, prevoza ali gradnje objektov in omrežij javne infrastrukture.

(2)Lastninska ali druga pravica na nepremičnini se lahko začasno omeji, če je to potrebno zaradi vzdrževanja objektov javne infrastrukture ali za izvedbo gradnje v javno korist.

(3)V primeru iz prejšnjih odstavkov se ustanovitev služnosti ali začasna omejitev lahko dovoli tudi v korist gospodarske javne službe državnega ali lokalnega pomena.

(4)Odškodnina zaradi omejitve lastninske pravice obsega izgubo ali zmanjšanje dohodka od nepremičnine in druge stroške, povezane z omejitvijo.

Če sodišče predlogu za razlastitev ugodi, mora odločiti tudi o nadomestni nepremičnini ali o odškodnini, ki pripada razlaščencu, o drugih obveznostih razlastitvenega upravičenca in razlaščenca ter o pravicah in obveznostih ostalih udeležencev postopka.

Razlaščenec mora odvzeto nepremičnino izročiti v posest razlastitvenemu upravičencu v 30 dneh po plačilu odškodnine oziroma po prevzemu nadomestne nepremičnine.

Razlastitveni upravičenec mora najmanj 30 dni pred vložitvijo predloga za razlastitev, lastniku poslati pisno ponudbo za odkup nepremičnine ali za sporazumno omejitev lastninske ali druge stvarne pravice oziroma ga mora seznaniti s podatki o nepremičnini, ki jo ponuja v zamenjavo.

(1)Postopek za razlastitev se začne na predlog razlastitvenega upravičenca.

(2)Predlog mora obsegati naslednje listine o nepremičnini, za katero se predlaga razlastitev:

1.      izris iz katastrskega načrta (mapna kopija);

2.      izpisek iz zemljiške knjige;

3.      prostorski izvedbeni načrt iz 22. ali 23. člena tega zakona;

4.      v primeru iz 23. člena, pravnomočno odločbo o ugotovitvi javne koristi;

5.      cenitev;

6.      ponudbo iz prejšnjega člena.

(3)V postopku za razlastitev se lahko uporabi samo cenitev, ki jo je izdelal sodni cenilec, ki ima visokošolsko izobrazbo.

(1)O začetku razlastitvenega postopka sodišče izda pisni sklep.

(2)Pritožba zoper sklep ni dovoljena.

(3)Začetek razlastitvenega postopka se zaznamuje v zemljiški knjigi.

Po izdaji sklepa iz prejšnjega člena lastnik z nepremičnino ne sme razpolagati in je ne sme bistveno spremeniti. Na nepremičnini je dopustno izvajati le redna vzdrževalna dela.

V postopku za razlastitev sodišče opravi narok.

Zoper odločbo sodišča druge stopnje je dovoljena revizija.

(1)Če bi lahko nastala večja materialna škoda, ali če je zaradi koristi večjega števila prebivalcev na določenem območju neizogibno potrebno, lahko sodišče še pred pravnomočnostjo sklepa o odvzemu ali omejitvi lastninske pravice po določbah 28. člena tega zakona odloči, da razlaščenec nepremičnino izroči v posest razlastitvenemu upravičencu ali gospodarski javni službi.

(2)Sodišče odloči o predhodni izročitvi nepremičnine v posest na zahtevo in pod pogojem, da razlastitveni upravičenec razlaščencu plača akontacijo odškodnine, ki znaša najmanj 75% vrednosti nepremičnine, ugotovljene s cenitvijo iz 32. člena tega zakona.

(3)Pritožba zoper sklep s katerim je predhodna izročitev v posest dovoljena, ne zadrži izvršbe.

(4)Predhodna izročitev v posest ni dovoljena v primerih iz 25. člena tega zakona.

(1)Če razlastitveni upravičenec v enem letu po dokončnosti gradbenega dovoljenja ni začel z gradnjo, zaradi katere je bila nepremičnina razlaščena, se na predlog razlaščenca sklep o razlastitvi razveljavi.

(2)Predlog se vloži pri sodišču, ki je na prvi stopnji odločilo o razlastitvi.

(3)Razlaščenec razveljavitve sklepa ne more predlagati, če je za razlaščeno nepremičnino prejel nadomestno nepremičnino.

(1)Gradnja objektov je dovoljena samo na opremljenih stavbnih zemljiščih.

(2)Ne glede na prejšnji odstavek je gradnja objektov dovoljena na zemljišču, ki ni opremljeno, če je tako določeno s predpisom, ali kadar posamezni priključki glede na naravo objekta niso potrebni.

(3)Opremljanje stavbnih zemljišč zagotavlja občina.

(4)Opremljanje stavbnih zemljišč se izvaja na podlagi programa opremljanja stavbnih zemljišč, ki ga za eno ali več let sprejme pristojni občinski organ.

(1)Opremljeno stavbno zemljišče je zemljišče, za katerega so zagotovljeni priključki na naslednjo javno infrastrukturo:

-        javno vodovodno omrežje;

-        javno kanalizacijsko omrežje, kolikor ni dovoljena gradnja greznic;

-        javno elektroenergetsko omrežje;

-        dovoz na javno cesto.

(2)Občina lahko predpiše še druge komunalne priključke, ki morajo biti zagotovljeni, da se stavbno zemljišče šteje za opremljeno.

Minister, pristojen za prostor, predpiše vsebino programa iz 39. člena tega zakona in tehnične pogoje za opremljanje stavbnih zemljišč.

(1)Komunalni prispevek je plačilo sorazmernega dela stroškov opremljanja stavbnega zemljišča in pripada občini, kjer se zemljišče nahaja.

(2)Komunalni prispevek se določi glede na višino vseh stroškov opremljanja stavbnega zemljišča z javno infrastrukturo, upoštevaje površino stavbnega zemljišča, mogoče priključke na javno infrastrukturo ter njene zmogljivosti.

(3)Minister, pristojen za prostor, izda navodilo za izračun komunalnega prispevka.

(4)Občina v skladu z navodilom iz prejšnjega odstavka s predpisom določi podrobnejša merila za odmero komunalnega prispevka.

(1)Zavezanec za plačilo komunalnega prispevka je investitor, ki namerava:

-        zgraditi nov objekt;

-        prizidati ali nadzidati obstoječi objekt, ali spremeniti namembnost obstoječega objekta oziroma rekonstruirati obstoječi objekt, če je za to treba povečati priključke na javno infrastrukturo oziroma njene zmogljivosti.

(2)Zavezanec za plačilo komunalnega prispevka je tudi lastnik zgrajenega objekta na neopremljenem ali delno opremljenem stavbnem zemljišču, če se to zemljišče komunalno opremlja.

(1)Odločbo o odmeri komunalnega prispevka na zahtevo investitorja izda občinska uprava.

(2)Investitor je dolžan plačati komunalni prispevek pred izdajo gradbenega dovoljenja.

(1)Komunalni prispevek se ne plača za gradnjo javne infrastrukture ter za gradnjo socialnih in neprofitnih stanovanj.

(2)Občina lahko s predpisom iz 42. člena tega zakona določi še druge oprostitve ali znižanja plačila komunalnega prispevka.

Pogodba, s katero lastnik zemljišče odda za gradnjo, mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

(1)Občina proda ali odda zemljišče za gradnjo na podlagi predhodno izvedenega javnega razpisa.

(2)Udeleženec javnega razpisa sme odločitve, s katerimi so kršene njegove pravice in pravne koristi, izpodbijati pred sodiščem.

(3)Način, pogoje in postopek prodaje ali oddaje zemljišča predpiše občina.

(1)Občina lahko proda ali odda zemljišče brez javnega razpisa:

-        za gradnjo objektov za potrebe obrambe;

-        za gradnjo objektov javne infrastrukture;

-        za gradnjo objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne uprave;

-        za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš;

-        za gradnjo nadomestnih objektov;

-        za gradnjo na zemljišču, ki je s prostorskim izvedbenim načrtom predviden za določenega investitorja;

-        za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča;

-        za zemljišča, za katera je bil javni razpis dvakrat neuspešen;

-        za gradnjo objektov za potrebe pravosodja.

(2)Občina lahko zamenja nepremičnino za drugo enakovredno nepremičnino brez javnega razpisa.

(1)Zemljišča, ki so na dan uveljavitve tega zakona pozidana in se nahajajo izven ureditvenih območij naselij, pridobijo status zazidanega stavbnega zemljišča s pravnomočnostjo odločbe o parcelaciji.

(2)Parcelacija zemljišča se izvede na predlog lastnika takšnega zemljišča.

(3)V primeru iz prejšnjega odstavka se ne uporabljajo prepovedi iz četrte in šeste alinee prvega odstavka 76.c člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 ter Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93).

(4)Minister, pristojen za prostor, s soglasjem ministra, pristojnega za kmetijstvo in gozdarstvo, določi način parcelacije.

(1)Do ureditve s posebnim zakonom, se zemljišče na katerem je zgrajen vodnogospodarski ali melioracijski objekt, šteje kot vodno zemljišče.

(2)Do ureditve s posebnim zakonom, vodna zemljišča in zemljišča nad gozdno mejo niso v pravnem prometu.

Zemljišča, na katerih so ob uveljavitvi zakona objekti iz 3. člena tega zakona že zgrajeni in v zemljiški knjigi niso vpisana kot javno dobro, se na predlog lastnika in na podlagi uporabnega dovoljenja, kadar je to predpisano, vpišejo kot javno dobro.

(1)Do uveljavitve zakonodaje s področja varstva narave in naravnih vrednot se za promet z zemljišči, na katerih obstaja predkupna pravica občine ali države na podlagi določb zakona o varstvu okolja (Uradni list RS, št. 32/93 in 1/96) in zakona o naravni in kulturni dediščini (Uradni list SRS, št. 1/81, 42/86 in Uradni list RS, št. 26/92) in za uveljavljanje predkupne pravice uporabljajo določbe tega zakona.

(2)Določbe 46. člena in drugih členov tega zakona, ki urejajo oddajo zemljišč za gradnjo, se pričnejo uporabljati po uveljavitvi zakona, ki bo urejal lastninsko in druge stvarne pravice.

(1)Začeti razlastitveni postopki, ki do uveljavitve tega zakona niso pravnomočno končani, se končajo po dosedanjih predpisih.

(2)Začeti postopki za določitev odškodnine po določbah zakona o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 5/80, 30/87, 20/89 in Uradni list RS, št. 40/90 – odl. US RS), se končajo po dosedanjih predpisih.

(1)Skladi stavbnih zemljišč, ki so bili ustanovljeni po določbah zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 18/84, 33/89 in Uradni list RS, št. 24/92 – odl. US RS), prenehajo z delom 31. 12. 1997.

(2)V primeru iz prvega odstavka tega člena se skladi izbrišejo iz sodnega registra po uradni dolžnosti.

(3)Premoženje, obveznosti in sredstva skladov, vključno z evidencami in drugimi podatkovnimi bazami prevzamejo občine, za katere so skladi opravljali svojo dejavnost.

(1)Za prostorski plan po tem zakonu se štejejo prostorske sestavine občinskega dolgoročnega plana za obdobje od leta 1986 do leta 2000 in občinskega srednjeročnega družbenega plana za obdobje od leta 1986 do leta 1990.

(2)Za prostorski izvedbeni načrt po tem zakonu se štejejo:

-        prostorski izvedbeni načrti iz druge alinee 21. člena oziroma 27. do 32. člena in tretjega odstavka 41. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93),

-        lokacijski načrti iz 45.a do 45.i člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93),

-        prostorski ureditveni pogoji iz prehodne določbe 16. člena zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list RS, št. 18/93).

Z dnem uveljavitve tega zakona prenehajo veljati:

-        zakon o stavbnih zemljiščih (Uradni list SRS, št. 18/84, 33/89 ter Uradni list RS, št. 24/92 – odločba US), razen določb prve in tretje alinee 41. člena ter določb VI. poglavja o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča;

-        zakon o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 5/80, 30/87, 20/89 ter Uradni list RS, št. 44/90 – odločba US);

-        zakon o prometu z nepremičninami (Uradni list SRS, št. 19/76 in 42/86);

-        5. točka prvega odstavka 3. člena in tretji odstavek 3. člena zakona o komunalnih dejavnostih (Uradni list SRS, št. 8/82) v delu, ki se nanaša na urejanje ulic, trgov in cest.

(1)Do uveljavitve predpisov iz 42. člena, vendar najdlje 18 mesecev po uveljavitvi tega zakona, se komunalni prispevek odmerja po dosedanjih predpisih.

(2)Že začeti postopki za odmero komunalnega prispevka se končajo po dosedanjih predpisih.

Do izdaje predpisa iz 41. člena tega zakona se smiselno uporablja:

-        navodilo o tem, kaj se šteje za sekundarno, primarno in magistralno omrežje komunalnih in drugih objektov in naprav (Uradni list SRS, št. 27/85);

-        navodilo o enotni metodologiji za pripravo investicijskega programa urejanja stavbnih zemljišč (Uradni list SRS, št. 33/85, Uradni list RS, št. 22/90 in 24/90 – popravek).

Ta zakon začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Št. 720-04/89-1/37 Ljubljana, dne 11. julija 1997. Predsednik Državnega zbora Republike Slovenije Janez Podobnik, dr. med. l. r.