18. člen SZ-A

Vzpostavitev etažne lastnine ne bo rešila spornih vprašanj med pravdnimi strankami o skupnih prostorih stavbe. V skladu s prvim odstavkom 25. člena ZVEtL bo lahko druga toženka po vzpostavitvi etažne lastnine svoje zahtevke na skupnih delih uveljavljala v pravdi, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ne bo ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.

Stanovanjska pravica se na podlagi stanovanjskega zakona ni sama po sebi spremenila v najemno razmerje. Da je imetnik stanovanjske pravice na stanovanju pridobil status najemnika, sta morala lastnik stanovanja in imetnik stanovanjske pravice skleniti najemno pogodbo. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena niti v ustni obliki, oziroma ker med vsakokratnim lastnikom spornega stanovanja in tožnico ni bilo v zavesti, da imata sklenjeno najemno pogodbo, ta ni mogla postati veljavna na podlagi konvalidacije.

V 20. členu SZ gre za prekluzivni rok materialnega prava. Pravila o zastaranju se ne uporabljajo v primerih, ko je v zakonu določen rok, v katerem je treba vložiti tožbo ali opraviti določeno dejanje, ker bi bila sicer pravica izgubljena. 20. člen SZ ureja takšen položaj, namreč rok, ki je potreben za vložitev tožbe in za katerega se po izrecni zakonski določbi pravila, ki veljajo za zastaralni rok, ne uporabljajo. Pri prekluzivnih rokih ni mogoče uporabiti pravil o zadržanju in pretrganju, kot to velja za zastaranje. Sodišče tudi ni dolžno uporabiti pravil o zadržanju zastaranja iz 385. člena ZOR (enak 362. členu OZ) ne glede na to, da je bila tožnica v času teka prekluzivnega roka poslovno nesposobna.

Ker je tožnik na podlagi odločbe OLO in dejanskega izvrševanja pravice uporabe pridobil lastninsko pravico na določenih nepremičninah, sledi, da odločitev upravnega organa v denacionalizacijskem postopku o predhodnem vprašanju glede obstoja lastninske pravice na spornih nepremičninah nima učinka pravnomočnosti, ki bi se mogel raztezati tudi na tožečo stranko v tej pravdi (ki predstavlja matično področje glede odločanja o lastninski pravici), kateri sklep o denacionalizaciji ni bil vročen in katera ni imela možnosti pritožbe v upravnem postopku.

V primeru izpodbijanja prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice določa zakon obligatorno plačilo kupnine ali predložitev sodišču garancijo, da bo kupnina plačana. Predložitev listine, ki naj bi pomenila ali dokazovala garancijo za plačilo kupnine, je torej obvezna priloga tožbe. Če taka listina ob vložitvi tožbe ni predložena sodišču, tožba ni popolna. To nalaga sodišču ravnanje po 2. odstavku 108. člena ZPP, torej poziv tožeči stranki, naj s predložitvijo manjkajoče listine tožbo v določenem času dopolni.

18. člen SZ ni dajal predkupne pravice solastniku stanovanja, ampak samo tistemu, ki je bil ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini.

Zemljiško knjižni vložek je le zbirnik nepremičnin, sklep o dedovanju pa mora vsebovati parcelne številke, nepremičnina je namreč glede na določbo 18. čl. Stvarnopravnega zakonika prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Po določbi 31. čl. Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-I) pa mora biti nepremičnina v listini, ki je podlaga za vpis (kar sklep o dedovanju je), označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Identifikacijski znak nepremičnine pa je v primeru zemljiške parcele parcelna številka in oznaka katastrske občine (5. tč. 3. čl. ZZK), torej ne vložna številka.

Tožnika sta kot predkupna upravičenca po 18. členu SZ uveljavljala kršitev svoje predkupne pravice, ker je prva toženka, ki je podedovala po uveljavitvi SZ denacionalizirano nepremičnino, hišo prodala drugemu tožencu. Rok za vložitev tožbe za izpodbijanje take pogodbe in sklenitev pogodbe s predkupnim upravičencem je določen v 20. členu SZ in je prekluzivne narave. Pritožbeno sodišče je glede okoliščine, kdaj sta tožnika zvedela za pogodbo, z izbiro le enega od dveh možnih datumov iz sodbe prve stopnje in brez pojasnila za tako izbiro bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Odločilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje je s takim ravnanjem skrčilo, s tem brez pritožbene obravnave spremenilo dejansko stanje in na podlagi te ugotovitve zavrglo tožbo. Pritožbeno sodišče ni pojasnilo, zakaj se ne strinja s stališčem prvega sodišča, da je kljub kasnejšemu plačilu izpolnjena tudi procesna predpostavka iz četrtega odstavka 20. člena SZ. To bi glede na podatke v spisu moralo pojasniti, saj bi stališče prvega sodišča utegnilo biti v skladu z že uveljavljenim stališčem v sodni praksi, po katerem sicer rok za vložitev tožbe iz tretjega odstavka 20. člena SZ teče tudi, č

Tudi v primeru, ko prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, teče 30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice od dneva, ko je zvedel za pogodbo.

Uveda stečajnega postopka zoper lastnika stanovanja ne vpliva na najemnikovo predkupno pravico po SZ. Če se stanovanje prodaja na javni dražbi, lahko najemnik uveljavi predkupno pravico tako, da svojo ponudbo izenači ponudbo najboljšega ponudnika. Pravice predkupnih upravičencev ne morejo biti v nasprotju z namenom dražbe oziroma pravico najboljšega ponudnika, da v primeru, ko predkupni upravičenec izenači ponudbo, poda še višjo (boljšo) ponudbo.

V zvezi z načinom ponudbe stanovanja v odkup in njenega sprejema so v 19. členu SZ formalno in natančno določeni pogoji, vendar ne brez razloga, saj gre za pomembna pravna dejanja in je namen predpisane oblike v tem, da se preprečijo kasnejši spori. Prva toženka, ki v reviziji navaja, da je drugi toženki prodala stanovanje za enako ceno, bi se nesporazumom lahko izognila, če bi bila v ponudbi zapisala ceno, tako kot predvideva prvi odstavek 19. člena SZ. Tudi dokazovanje o tem, kdaj je tožnica zvedela za kupoprodajno pogodbo med toženima strankama, bi bilo enostavnejše, če bi bila prva toženka ravnala po četrtem odstavku 19. člena SZ takoj ob prodaji stanovanja in ne bi tega storila šele na zahtevo tožnice.

Po uveljavitvi SZ ni več mogoče na podlagi predpisov prejšnjega ZSR zahtevati priznanja stanovanjske pravice, ki jo SZ obravnava samo kot že obstoječo podlago za vzpostavitev najemnih razmerij, ne pa kot pravico, ki jo je mogoče šele pridobiti.

Po določilu 16. člena SZ je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami prost pod pogoji, ki jih določa zakon. Vendar pa ima po določilu 18. člena SZ v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS z dne 21.3.1994, opr. št. U-I-119/94 (Ur. list RS, št. 24/96) predkupno pravico tisti najemnik, ki je bil ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na stanovanjih v družbeni lastnini. V to kategorijo sodijo tudi tisti uporabniki stanovanj, s katerimi so morali lastniki olastninjenih stanovanj skleniti najemne pogodbe po določbah 147. člena SZ, če je imetnik stanovanjske pravice (kot je bilo to v tem primeru) umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe. Ta zaključek ima podlago v tretjem odstavku 147. člena SZ, po katerem se tudi pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe po 117. členu SZ prenese na zakonca umrlega prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

Neupoštevanje določbe 4. odstavka v zvezi z 2. odstavkom 20. člena SZ (30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice) o položitvi zneskov ali garancij za zneske kupnine ima za posledico zavrženje tožbe.

Ko ima predkupni upravičenec pravico do izpodbojne tožbe, s katero obenem zahteva sklenitev prodajne pogodbe z njim (1. odst. 20. člena SZ), in ko ima privatizacijski upravičenec pravico do tožbe, s katero zahteva sklenitev prodajne pogodbe po privatizacijskih določbah SZ (3. odst. 128. člena SZ), je zato treba privatizacijskemu upravičencu (ob kombinaciji sankcij iz 128. in 20. člena SZ) priznati aktivno legitimacijo za izpodbijanje privatizacijske prodajne pogodbe, sklenjene med lastnikom stanovanja in drugim kupcem. Upoštevnost razlogov iz 57. člena SZ kot razlogov za priznanje statusa privatizacijskega upravičenca za sporno stanovanje - v konkurenci zakoncev, katerih zakon je bil razvezan že po uveljavitvi SZ, pri tem pa ni bil sporazumno določen najemnik stanovanja - je potrdila tudi dopolnitev določbe 3. odst. 147. člena SZ s pozneje (že tudi po pravnomočnosti izpodbijane sodbe) uveljavljeno novelo SZ (Ur.l. RS 21/94), ki pa je v tem delu imela naravo pojasnilne novele, torej dopolnitve, ki zakonske ureditve ni spremenila, pač pa je samo napravila že na prvi pogled jasno določbo, katere vsebino je bilo prej treba razlagati po zakonodajnem namenu in drugih pravilih za razla

Nepremičnina - garaža nima za redno uporabo potrebne potne zveze. Določitev nujne poti je zato upravičena. Od denarnega nadomestila tečejo zakonite zamudne obresti od izdaje sodne odločbe do plačila.

Iz ugotovljenega stanja hiše in poteka zaključnih del, kar vse izhaja iz tožnikovih izpovedb, sta sodišči utemeljeno zaključili, da so bili pri tožniku podani pogoji za odpoved stanovanjske pogodbe po 3. odst. 60. čl. prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Čim pa so ti pogoji ugotovljeni, je prva tožena stranka po 2. odst. 128. čl. Stanovanjskega zakona upravičeno odklonila prodajo stanovanja tožniku.

Zakonec, ki ni imetnik stanovanjske pravice, nima predkupne pravice nasproti lastniku, ki prodaja stanovanje po 117. členu SZ. Predkupna pravica po 18. členu SZ gre najemniku, če lastnik prodaja stanovanje. V primeru, ko je zakonska zveza razvezana torej le tedaj, če bi zakonec, ki je stanovanje kupil, sklenil najemno pogodbo z razvezanim zakoncem, potem pa stanovanje hotel prodati tretji osebi. Za to pa v navedenem sporu ne gre, saj tožnik izpodbija pogodbo, v kateri je druga tožena stranka kupec in ne prodajalec spornega stanovanja. Zato tudi ta ugovor zmotne uporabe materialnega prava ni utemeljen.