141. člen SZ

Sodna poravnava iz leta 1981 je pomenila zgolj to, da je toženka na njeni podlagi postala imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Ni pa imela sodna poravnava stvarnopravnih (na primer pridobitev osebne služnosti na stanovanju) ali obligacijskopravnih učinkov za toženko.

Pravico do odkupa stanovanja oziroma ustreznega nadomestila ima tako prejšnji imetnik stanovanjske pravice na (prej) družbenem (sedaj vrnjenem) stanovanju, ki je stanovanjsko pravico imel na dan uveljavitve SZ/91, tj. 18. 10. 1991, stanovanjska pravica pa preneha šele s sklenitvijo najemne pogodbe.

Imetnik pravice uporabe na stanovanju v zasebni lasti je upravičen od lastnika zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, ne pa tudi do neprofitne najemnine.

Ker gre za poseben primer, odločba o dodelitvi stanovanja s strani organa JLA, izdana 2.10.1991, predstavlja pravno podlago za uporabo dodeljenega stanovanja.

Po določilih SZ pa je mogoče uporabiti določbe ZSR le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Tega določila se ne more razlagati tako, da bi se pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanja, ki so bila prej v družbeni lastnini in so se na podlagi določb SZ olastninila, podaljšal do sklenitve najemne pogodbe.

Ne gre za spor, ki bi se začel že pred uveljavitvijo SZ (158. čl. SZ). Tožnik je bil seznanjen, da gre za službeno stanovanje in da sklepa pogodbo za določen čas. Dejstvo, da je bil tožnik imetnik stanovanjske pravice na prejšnjem, solidarnostnem stanovanju, nima vpliva na naravo sklenjene najemne pogodbe, saj je s sklenitvijo najemne pogodbe stanovanjska pravica prenehala (141. čl. SZ). Stanovanjska pravica, ki je obstajala po prejšnjem ZSR, pa se po uveljavitvi SZ tudi ni mogla prenašati.

Upravičenci do nakupa stanovanja pod ugodnimi pogoji iz 117. člena SZ so bili le tisti, ki so bili 19.10.1991 imetniki stanovanjske pravice.

Pravico do odpravnine ima tisti, ki ima pravico do trajne uporabe stanovanja. Lastnik stanovanja ne bi bil dolžan skleniti najemne pogodbe zaradi obstoja okoliščin po I. odst. 148. čl. SZ, pa je kljub temu z imetnikom stanovanjske pravice sklenil najemno pogodbo za manjše stanovanje zato, da je ta izpraznil večje stanovanje. Sodišče mora ugotavljati obstoj okoliščin iz I. odst. 148. čl., ker najemna pogodba ni bila sklenjena na podlagi 147. čl. SZ (le tako sklenjena pogodba namreč preprečuje ponovno ugotavljanje obstoja teh okoliščin).

Po določbi 141. člena Stanovanjskega zakona (SZ) preneha stanovanjska pravica z dnem sklenitve najemne pogodbe. S tem dnem preneha tudi status uporabnikov stanovanja po določbah prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Položaj tožencev je tako mogoče presojati le po določbah Stanovanjskega zakona oziroma na njegovi podlagi sklenjene najemne pogodbe z dne 30.3.1993 med najemnikom in najemodajalcem.

Stališče tožeče stranke, da je za odločitev v tej zadevi potrebno uporabiti določila Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR), po oceni revizijskega sodišča ni pravilno. Tožeča stranka pri tem očitno misli na določilo 2. odstavka 159. člena SZ, ki določa, da se ZSR uporablja do sklenitve najemne pogodbe. To določbo pa je potrebno razlagati v povezavi s 141. členom SZ. ZSR je mogoče uporabiti le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Ne more pa se ta prehodna določba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanje, ki je bilo prej v družbeni lastnini, z uveljavitvijo SZ pa je bilo olastninjeno (členi 111-116 SZ). Imetništvo stanovanjske pravice po ZSR ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po SZ za tiste imetnike, ki so to pravico imeli na dan uveljavitve SZ. Slednji zakon pa na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki. Sklenitev najemne pogodbe pa je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; ka

Za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih so pomembne in odločilne okoliščine, kakršne so bile ob uveljavitvi stanovanjskega zakona.

ZSR se uporablja tudi po uveljavitvi SZ in sicer za prehodno urejanje razmerij med lastnikom in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Če je prišlo o uveljavitvi SZ do prenehanja uporabe stanovanja, je stanovanjsko razmerje prenehalo.

Okoliščina, da je po uveljavitvi SZ pretekel šest mesečni rok neuporabe stanovanja iz 1. odst. 58. čl. ZSR, zaradi česar naj bi tožnici po uveljavitvi SZ prenehalo stanovanjsko razmerje po prej veljavnem ZSR, ni relevantna. Na tej podlagi odklonjena zahtevana prodaja stanovanja, na katerem naj bi tožnica ob uveljavitvi SZ še imela stanovanjsko pravico, je tako nepravilna.

SZ v nobeni določbi ne zavezuje imetnika stanovanjske pravice (po ZSR), da mora v roku 6 mesecev ali drugem roku zahtevati od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe. Kljub temu je imetnik stanovanjske pravice v nekem razumnem roku ali vsaj med pravdo za izpraznitev stanovanja dolžan zahtevati sklenitev najemne pogodbe, če se hoče izogniti pravnim posledicam 58. čl. SZ. To zahteva pravna varnost lastnika stanovanja, ki ne more v nedogled čakati, ali bo sklenitev najemne pogodbe zahtevana ali ne.

Če imetnik stanovanjske pravice neupravičeno odkloni podpis ponujene najemne pogodbe, potem njegova stanovanjska pravica preneha in od tedaj dalje uporablja stanovanje nezakonito. Določilo 141. čl. SZ, da stanovanjska pravica preneha šele z dnem sklenitve najemne pogodbe namreč ne more veljati za primere, ko imetnik neupravičeno odklanja podpis najemne pogodbe.

Ker je bila zakonska zveza razvezana po uveljavitvi stanovanjskega zakona, predlagateljica po razvezi zakonske zveze ne more v nepravdnem postopku doseči, da bi bila ona določena za imetnico stanovanjske pravice. Določbo 2. odst. 159. čl. v povezavi s 141. čl. Stanovanjskega zakona je mogoče uporabiti za prehodno urejanje razmerij med imetnikom in lastnikom stanovanja, ne more pa vplivati na ureditev stanovanjskih razmerij med razvezanima zakoncema, za kar pridejo v poštev določbe veljavnega Stanovanjskega zakona. Ta zakon pa po razvezi zakonske zveze določa pristojnost sodišča v nepravdnem postopku le za določitev najemnika stanovanja pri stanovanjskih najemnih razmerjih (57. čl.)

Iz ugotovljenega stanja hiše in poteka zaključnih del, kar vse izhaja iz tožnikovih izpovedb, sta sodišči utemeljeno zaključili, da so bili pri tožniku podani pogoji za odpoved stanovanjske pogodbe po 3. odst. 60. čl. prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Čim pa so ti pogoji ugotovljeni, je prva tožena stranka po 2. odst. 128. čl. Stanovanjskega zakona upravičeno odklonila prodajo stanovanja tožniku.