570. člen ZOR

Zaradi vlaganj prvotnega tožnika v nepremičnine, ki so bile last prvotne prve in druge toženke, od leta 2003 dalje pa tudi tretjega toženca, je na slednje prešla korist brez pravne podlage. Taka terjatev je torej obogatitvene narave, za katero je sodna praksa enotna, da zapade v plačilo šele ob predaji posesti. Ker do tega do konca zadnje glavne obravnave (še) ni prišlo, je zahtevek zoper drugo toženko in tretjega toženca, ki sta zapadlosti terjatve ugovarjala, pravilno zavrnjen. Le posestnik, ki je vlagal v stvar v prepričanju, da je njegova, je upravičen od pravega lastnika prejeti povračilo potroškov.

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Ker je prvostopno sodišče izhajalo iz neustrezne materialnopravne podlage, kot zgornje premise, tudi ni, in na to pritožba v celoti pravilno opozarja, ugotavljalo tistih odločilnih dejstev, ki bi jih bilo dolžno ugotavljati, če bi se do obligacijskopravnega razmerja med pravdnima strankama uvodoma pravilno opredelilo. Zaradi navedenega iz dejstev, ki jih je izpodbijana sodba opredelila kot odločilna, ne more slediti materialnopravni zaključek, da tožena stranka ni dolžnik vtoževane terjatve.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listine, nanašajoče se na sporni račun iz novembra 1995 in v posledici sprejelo napačno odločitev, je pritožbeno sodišče tožnikovi pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu spremenilo. Stroški najemnine, obratovanja in vzdrževanja prostorov niso t.i. realno breme (terjatev, ki je vezana na določeno nepremičnino), temveč jih je dolžan poravnati uporabnik prostorov (prim. 3. odst. 570. čl. in 583. čl. ZOR). Teh obveznosti tožeča stranka niti ne bi imela pravice terjati od novega lastnika, razen v primeru izrecnega dogovora.

Zakupnik lahko po 70. členu ZTLR uveljavlja posestno varstvo proti tretji osebi, ne more pa proti njej uveljavljati petitornega varstva. Varstvo zakupnega razmerja je urejeno tako, da ima zakupnik pravico proti zakupodajalcu uveljavljati svoje morebitne ugovore, ki nastajajo med izvrševanjem zakupne pogodbe (569. - 580. člen ZOR).