VSL sodba in sklep II Cp 3712/2008

1. Pritožba se zavrne in se sodba ter izpodbijani del sklepa sodišča prve stopnje potrdita.
2. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

(1) Sodišče prve stopnje je s sklepom dopustilo spremembo tožbe (I. tč. izreka) in stransko intervencijo M. R. K. na strani tožene stranke (II. tč. izreka), s sodbo pa je zavrnilo oba tožbena zahtevka - tako primarnega (za sklenitev pogodbe o prodaji poslovnih prostorov ter za plačilo odškodnine; III. tč. izreka) kot podrednega (za zagotovitev drugih ustreznih prostorov; IV. tč. izreka). Tožeči stranki je naložilo pravdne stroške tožene stranke (V. tč. izreka) in stranske intervenientke (VI. tč. izreka).

(2) Zoper sodbo in sklep (razen glede dopustitve spremembe tožbe) se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožnica. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, sicer pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pri tem priglaša pritožbene stroške. Navaja, da je sodišče primarni ter podredni tožbeni zahtevek zavrnilo, ker naj tožnica ne bi dokazala, da se je odzvala na ponudbo tožene stranke. Takšen zaključek je napačen, saj tožničine trditve dokazuje odgovor, ki ji ga je posredovala tožena stranka (A 6); v njem je namreč direktor občinske uprave izrecno zapisal, da so tožničino vlogo prejeli pred potekom razpisnega roka, a je (ravno tako znotraj roka) vlogo podala tudi M. K., ki ima kot solastnica stavbe predkupno pravico, zaradi česar se ti prostori prodajo njej. Čemu bi tožena stranka tožnici tak odgovor poslala, če se slednja ne bi odzvala na njeno ponudbo, tožena stranka ni zadovoljivo obrazložila. Opozarja, da je tožena stranka dala javno ponudbo za prodajo poslovnega prostora, ki zavezuje. Vabilo k ponudbam zavezuje tistega, ki je vabil k ponudbam, k sklenitvi pogodbe, če te svoje obveznosti v vabilu ne izključi. Tega tožena stranka ni storila, temveč je svojo obveznost prodaje nepremičnin pogojevala zgolj s tem, da je ne zavezuje, če ima kdo drug predkupno pravico. Le-te pa M. K. nima, saj še ni vknjižena v zemljiško knjigo kot etažna lastnica. Zemljiškoknjižno stanje razkriva, da tudi toženka ni lastnica prostorov, ki so bili predmet prodajne ponudbe. Stranska intervenientka torej nima pravnega interesa za sodelovanje v tej pravdi, zato je sklep o dovolitvi stranske intervencije napačen.

(3) Na vročeno pritožbo tožena stranka ter stranska intervenientka nista odgovorili.

(4) Pritožba ni utemeljena.

(5) V predmetni pravdi je bilo ugotovljeno, da je tožena stranka na podlagi 80f. čl. Zakona o javnih financah (Ur. l. RS, št. 79/1999, s spremembami; od tu ZJF) dne 23.6.2003 objavila vlogo, ki jo je naslovila kot "Javna ponudba odprodaje stanovanj" (B 1). Vsebovala je:

9predmet prodaje (med drugim tudi sporni poslovni prostor);

10navedbo, da ceno določi pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin;

11navedbo, da imajo predkupno pravico etažni lastniki, sicer pa pod enakimi pogoji osebe, ki te nepremičnine uporabljajo oziroma so imetniki stanovanjske pravice, ter

12navedbo, da je rok za oddajo ponudb 14 dni, do vključno 9.7.2003.

Tožnica je trdila, da se je na opisano vlogo tožene stranke pravočasno odzvala, kot je to storila tudi M. R. K.. Glede na navedene okoliščine je odločilnega pomena materialno pravna presoja vloge tožene stranke in njenih učinkov. Ponudba je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe; če je ta predlog naslovljen nedoločenemu krogu oseb, pa gre le za vabilo k dajanju ponudb, če iz okoliščin ne izhaja drugače (1. in 3. odst. 22. čl. Obligacijskega zakonika, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami; od tu OZ). Da obravnavane vloge tožene stranke ni mogoče šteti kot prave ponudbe, pač pa le kot vabilo k dajanju ponudb, okoliščine primera kvečjemu potrjujejo. Prodajo državnega oziroma občinskega premoženja sta v relevantnem obdobju urejala ZJF ter Uredba o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Ur. l. RS, št. 12/2003, s spremembami; od tu Uredba). Izhodišče ureditve predstavlja pravilo, po katerem tega premoženja ni dovoljeno odtujiti neodplačno, odplačno pa samo pod pogoji in na način, določen s citiranima predpisoma (1. odst. 80b. čl. ZJF in 1. odst. 11. čl. Uredbe). ZJF v 5. odst. 80f. čl. določa, da se prodaja nepotrebnih stanovanj opravi na podlagi javne ponudbe, za postopek v zvezi z njo pa je predpisana smiselna uporaba določb Uredbe, ki veljajo za javno dražbo (3. odst. 44. čl. Uredbe). Omenjene določbe predvidevajo sklenitev pogodbe z najugodnejšim dražiteljem oziroma akceptantom (43. čl. Uredbe), zaradi česar mora objava med drugim vsebovati tudi merila za izbiro (npr. izklicno ceno, način in rok plačila; 2. odst. 40. čl. Uredbe). Objava tožene stranke takšnih meril ni vsebovala, zato je ni mogoče opredeliti kot ponudbe, marveč zgolj kot vabilo k dajanju ponudb. To povsem jasno izhaja tudi iz določila objave, ki opredeljuje rok za oddajo ponudb (in ne morda sprejema že dane ponudbe). Navkljub morebitnemu tožničinemu odzivu na "javno ponudbo" torej prodajna pogodba med pravdnima strankama ni bila sklenjena.

(6) Za presojo vloge tožene stranke je nadalje pomembno, da je namenjena nedoločenemu krogu oseb, da se predmet prodaje nanaša na premoženje, ki je individualno določeno (species), in je poleg vsega še v državni oziroma občinski lasti. Namen takšne prodaje je doseganje čim ugodnejših prodajnih pogojev; gre torej za licitacijski način sklepanja pogodb, za katerega se analogno uporablja določba 623. čl. OZ (primerjaj npr. sklep VS RS III Ips 54/94 z dne 14. 7. 1994). Nenazadnje tudi pritožnica meni, da gre za tovrstno vabilo k ponudbam, ki zavezuje k sklenitvi pogodbe, če razpisovalec te svoje obveznosti v vabilu ne izključi. Vendar tožnica (niti v pritožbi) ni trdila, da je prav ona najugodnejša ponudnica in čemu je njena ponudba boljša do tiste, ki jo je podala stranska intervenientka (npr. višja kupnina; primerjaj 37. čl. Uredbe). Še več, od tožene stranke zahteva sklenitev z vsebino, ki v njeni objavi ni predvidena (rok plačila, stroški davščin) in v določenem delu celo nasprotuje določilom uredbe (rok plačila v tožbenem zahtevku je 30 dni, 1. odst. 38. čl. Uredbe pa ga omejuje na 8 dni). Tudi tu obravnavana pravna podlaga torej ne utemeljuje tožničinega zahtevka na sklenitev pogodbe.

(7) Pravkar omenjeni razlogi narekujejo tudi zavrnitev nadaljnjega pritožničinega očitka, da M. R. K. nima predkupne pravice. To bi bil upošteven argument le tedaj, ko bi tožnica izkazala, da je zmagovalka licitacije. Načeloma bi tožnici sicer lahko koristila ugotovitev, da je imela v času razpisa sporni poslovni prostor v najemu, kar bi utemeljevalo zaključek, da ima kot uporabnica prostorov predkupno pravico (B1). Vendar je za sprejem predkupne ponudbe ob izjavi potrebno izpolniti pogodbeno obveznost, torej plačati kupnino (prenumerandni kup, 2. odst. 508. čl. OZ). Da bi citirani določbi sledila, tožnica ni zatrjevala; še več - iz njenega tožbenega zahtevka (rok plačila je 30 dni) je sklepati, da te svoje obveznosti ni izpolnila. Opozoriti gre še na ugotovljeno dejstvo, da ob koncu glavne obravnave sporni poslovni prostor K. ali komu drugemu še ni bil prodan ne v obligacijskem (sklenitev prodajne pogodbe) ne v stvarnopravnem smislu (vknjižba v zemljiško knjigo). Občina je namreč Izkoristila možnost, da postopek odprodaje vse do sklenitve pravnega posla ustavi (11. alineja 2. odst. 40. čl. Uredbe v zvezi s 3. odst. 44. čl. Uredbe). Citirano določilo predstavlja obvezno vsebino pogodbe (2. odst. 17. čl. OZ).

(8) Po doslej navedenem se izkaže, da tožena stranka ni zavezana skleniti prodajne pogodbe s tožnico, četudi se je slednja odzvala na vlogo prve. Obravnavana vloga tožene stranke pa bi jo lahko zavezovala odškodninsko, in sicer v okviru odgovornosti za pogajanja (culpa in contrahendo, 2. in 3. odst. 20. čl. OZ), ne pa na podlagi kršitve kontrahirne dolžnosti (162. čl. OZ), kot zmotno meni tožnica. Tu je znova potrebno opozoriti na njene skope trditve, ki pojasnjujejo le, da tožena stranka s tožnico ni sklenila pogodbe, ne pa tudi kakršnihkoli (neutemeljenih) razlogov za to. Ti bi bili v konkretnem primeru podani, če bi tožnica izkazala, da je njena ponudba ugodnejša od ponudbe stranske intervenientke. Tega ni storila; trdila je celo, da vloge K. ni nikoli videla (2. odst. 4. str. izpodbijane sodbe). Poleg vsega bi bila tožnica na podlagi odgovornosti za pogajanja upravičena do povrnitve zgolj tistega premoženja, ki bi ga imela, če s toženo stranko ne bi sklepala nikakršne pogodbe (negativni pogodbeni interes), ne pa do premoženja, ki bi ga imela, če bi bila pogodba pravilno izpolnjena (pozitivni pogodbeni interes; glej Kranjc v: Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem - splošni del, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 231). Svoj odškodninski zahtevek je tožnica opredelila kot zneske najemnin, ki jih ne bi bila dolžna plačevati, če bi ji tožena stranka sporni poslovni prostor prodala, torej kot pozitivni pogodbeni interes. Že iz tega razloga je tu obravnavani zahtevek nesklepčen.

(9) Pritožničin očitek zoper del sklepa, s katerim je sodišče prve stopnje dopustilo stransko intervencijo M. R. K. na strani tožene stranke, ni utemeljen. Na pravni interes (1. odst. 199. čl. Zakona o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami; od tu ZPP) K., da tožena stranka zadevno pravdo dobi, kaže (neizpodbijana) ugotovitev, da se je intervenientka pravočasno odzvala na vlogo tožene stranke in da torej želi od nje kupiti isto nepremičnino, ki je predmet tožbenega zahtevka tožnice. Če bi bilo tožbenemu zahtevku ugodeno, bi bil lahko njen pravni položaj slabši.

(10) Ob odsotnosti drugih očitkov je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo in sklep o dovolitvi stranske intervencije preizkusilo še v okviru razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP). Ker ocenjuje, da sta sodba ter izpodbijani del sklepa tudi po tej plati brez pomanjkljivosti, ju je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

(11) Po določbi 1. odst. 154. čl. ZPP v zvezi s 1. odst. 165. čl. ZPP nosi stroške pritožbenega postopka pritožnica sama, saj s pritožbo ni uspela.