VSK sodba I Cpg 245/2004

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se p o t r d i
izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.
Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni

zahtevek, da je dolžna tožena stranka v roku 15 dni plačati

tožeči stranki znesek 8.440.930,50 SIT z zakonitimi

zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe do plačila.

Hkrati je tožeči stranki naložilo, da mora v roku 15 dni

toženi stranki povrniti stroške postopka v znesku 527.452,28

SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.6.2004 do plačila.

Proti navedeni sodbi je tožeča stranka vložila pritožbo iz

vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno spremembo

tako, da sodišče druge stopnje ugodi tožbenemu zahtevku,

podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču

prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi zatrjuje, da je

sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi izhajalo iz napačne

predpostavke, da mora imeti sporni 4. člen najemne pogodbe

nujno drugačen namen kot zapisan. Bistveno vprašanje pri

pričujočem sporu je ustrezna razlaga 4. čl. sporne najemne

pogodbe. Temeljno pravilo pri razlagi pogodbenih določil je

določeno v 82. čl. OZ, ki določa, da se določila pogodbe

uporabljajo kot se glasijo, pri tem pa se ni potrebno držati

dobesednega pomena posameznih uporabljenih izrazov. Torej je

potrebno pri iskanju skupnega namena pogodbenikov posamezne

izraze določb pogodbe razlagati v skladu z namenom. Sodišče

prve stopnje pa je zelo jasno dikcijo 4. čl. najemne pogodbe

povsem drugače interpretiralo, torej ni iskalo skupnega

namena pri posameznih izrazih, temveč je iskalo drugačen

pomen celotnega 4. čl. najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje

je 4. čl. najemne pogodbe, ki se glasi: "Glede na dejstvo,

da najemodajalec v trenutku sklenitve te pogodbe ni

zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, najemodajalec pa

zagotavlja, da razpolaga z vsemi potrebnimi listinami,

sposobnimi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo,

sta stranki sporazumni, da bo v primeru, da se najemodajalec

ne bo uspel vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnik,

najemniku vrnil znesek, ki ga je prejel po tej pogodbi

skupaj z obrestmi po obrestni meri zakonskih zamudnih

obresti", interpretiralo kot varstvo pred evikcijo najetih

površin. To pa je nesprejemljivo, saj je določba jasna.

Tožena stranka želi zgolj zaradi izognitve vračilu dobljenih

najemnin zamegliti pomen 4. čl. najemne pogodbe. Pravdni

stranki sta gospodarski družbi, iz določbe 4. čl. izhaja, da

poznata zemljiškoknjižno stanje in obligacijskopravno

stanje. Najemodajalec (tožena stranka) se v 4. čl. izrecno

strinja, da bo vrnil plačane najemnine, v kolikor se ne bo

vpisal v zemljiško knjigo. Tožena stranka je s tem prevzela

obligacijsko zavezo, da bo nekaj storila, v kolikor tega ne

bo izpolnila, bo morala vrniti prejeta plačila. Morebiti je

določba res nekoliko nenavadna za najemne pogodbe, vendar je

tožeča stranka predstavila sodišču tudi druge pogodbe med

pravdnima strankama, ki imajo nenavadne določbe, saj je bilo

to v duhu takratnih odnosov med strankama. Stranki sta se

strinjali, da bo tožeča stranka plačevala najemnine toženi

stranki pod pogojem, da se bo slednja vpisala v zemljiško

knjigo. Ker tožena stranka pogoja ni izpolnila in ga sedaj

tudi ne more več izpolniti (predmetno nepremičnino je

prodala), je tožeča stranka upravičena zahtevati plačano

nazaj. Določbe o varstvu pred morebitno evikcijo najetih

nepremičnin imajo povsem drugačno obliko in dikcijo. Določba

4čl. najemne pogodbe pa ne omenja ne tretjih oseb ne

njihovih pravic, temveč zgolj neko obvezo tožene stranke in

pravico tožeče stranke v primeru, da tožena ne bi izpolnila

prevzetih obveznosti. Glede zaslišanih prič je sodišče prve

stopnje ugotovilo, da je priča Z., ki jo kot ključno za

odločitev izpostavlja sodišče prve stopnje, zaposlena pri

pooblaščencu tožene stranke, vendar je zaključilo, da to

dejstvo še ne pomeni, da sodišče njegovi izpovedi ne bi

verjelo. Po drugi strani pa je za pričo K., ki je podal

drugačno interpretacijo 4. čl. najemne pogodbe zaključilo,

da je nelogična in življenjsko neprepričljiva, brez dodatne

razlage. Ob tem je potrebno poudariti, da so nepremičninski

spori zelo težavni, še posebej, če je zemljiškoknjižno

stanje neurejeno. Odločitev tožeče stranke, da prisili

toženo stranko, da uredi zemljiškoknjižno stanje, je zato

smiselna in življenjska. V pričujoči situaciji ima namreč

tožeča stranka možnost zahtevati solastnino na spornem

parkirišču, vendar glede na to, da je zemljiškoknjižno

stanje neurejeno, bi bila takšna tožba verjetno neuspešna.

Šele, ko bo to stanje urejeno in bo v zemljiški knjigi

vpisan dejanski lastnik, bo možno tožbo vložiti zoper pravo

osebo. Sodišče prve stopnje se je do teh ključnih navedb

tako priče Z. kot priče K. premalo opredelilo. Pravdni

stranki sta gospodarski družbi in tako ju ni mogoče šteti

kot prava neuki stranki. V kolikor bi želeli v pogodbo

vnesti določilo o pravnih napakah in varstvu pred njimi, bi

to tudi storili. Pričanje Z. je v tem delu neprepričljivo.

Na izrecno vprašanje tožeče stranke, zakaj ni v pogodbo

vnesel "klasične" določbe o varstvu pred evikcijo, temveč

povsem drugačno dikcijo, je zgolj odgovoril, da je bil

takrat "pač toliko pameten, da je napisal, kar je napisal".

To seveda ne more zdržati resne presoje. Tudi določila o

neupravičeni obogatitvi ne pridejo v poštev, saj do

neupravičene obogatitve lahko pride samo, če se nekdo

obogati na račun drugega brez njegovega soglasja. Tožena

stranka pa se je s pogojem, da v kolikor se ne bo vpisala v

zemljiško knjigo, bo vrnila plačane parkirnine, strinjala.

Tožena stranka je po svojem pooblaščencu odgovorila na

pritožbo, predlagala njeno zavrnitev in uveljavljala

povrnitev stroškov pritožbenega postopka; v odgovoru izraža

svoje strinjanje z odločitvijo sodišča prve stopnje.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Pravdni stranki sta 16.7.2001 sklenili najemno pogodbo, s

katero je tožena stranka dala tožeči stranki v najem

parkirne prostore pred trgovino N. v K.; najemnina je bila

določena v SIT protivrednosti 3000 DEM mesečno. Navedena

pogodba v 4. čl. določa: "Glede na dejstvo, da najemodajalec

v trenutku sklenitve te pogodbe ni zemljiškoknjižni lastnik

nepremičnine, najemodajalec pa zagotavlja, da razpolaga z

vsemi potrebnimi listinami, sposobnimi za vpis lastninske

pravice v zemljiško knjigo, sta stranki sporazumni, da bo v

primeru, če se najemodajalec ne bo uspel vknjižiti v

zemljiško knjigo kot lastnik, najemniku vrnil znesek, ki ga

je prejel po tej pogodbi skupaj z obrestmi po obrestni meri

zakonskih zamudnih obresti", vsebina navedenega določila pa

je med strankama sporna. Res je, kot pravilno opozarja

pritožba, da je pravkar povzeta določba jasna sama po sebi

(in iztrgana iz konteksta preostalega besedila pogodbe), in

da 1. odst. 82. čl. Obligacijskega zakonika (OZ) določa, da

se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Ker pa

je ne glede na jasnost zapisa to določilo med strankama

sporno, je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da je

treba pri njegovi razlagi iskati skupen namen pogodbenikov

in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom

obligacijskega prava, določenim v obligacijskem zakoniku (2.

odst. 82. čl. OZ). V zvezi s tem pa nima prav pritožba, češ

da bi moralo sodišče iskati skupen namen pogodbenikov (le)

pri posameznih izrazih, uporabljenih v 4. čl. pogodbe, ne pa

iskati skupnega namena 4. čl. pogodbe, saj takšna

interpretacija zakonskega določila iz 2. odst. 82. čl. OZ ne

izhaja; tam je namreč določeno, da se razlagajo sporna

določila, 4. čl. pogodbe pa v obravnavanem primeru

predstavlja takšno sporno določilo.

Sodišče prve stopnje je s ciljem ugotavljanja namena

pogodbenic, ki sta ga ti zasledovali pri zapisu spornega 4.

čl. pogodbe, zaslišalo osebi, ki sta neposredno sodelovali

pri sestavi oz. podpisu najemne pogodbe (Š., Z.), ter pričo

K., ki pa ni bil neposredno udeležen pri nastanku spornega

pravnega posla. In četudi bi odmislili tudi po mnenju

pritožbenega sodišča nelogičen in neživljenjski vidik

izpovedbe priče K. (češ da je bil namen zapisa 4. čl. v

pogodbo zavarovati tožeči stranki možnost uveljavljanja

solastninske pravice na spornem zemljišču oz. parkirišču),

je ne samo priča Z. (katerega verodostojnost postavlja

pritožba pod vprašaj, ker je imenovani sedaj zaposlen pri

pooblaščencu tožene stranke), ampak tudi priča Š. (podpisnik

sporne pogodbe za tožečo stranko in tedaj njen direktor

maloprodaje), potrdil, da je bil namen 4. čl. sporne pogodbe

zaščititi tožečo stranko pred morebitnimi zahtevki tretjih

oseb, ki bi uveljavljale lastninsko pravico na spornem

parkirišču. Ker sta torej priči Š. in Z. izpovedala enako

(izpovedbe prvonavedene priče pritožba ne postavlja pod

vprašaj), se pokaže, da očitek neverodostojnosti priče Z.

zaradi njegove zaposlitvene povezave s pooblaščencem tožene

stranke, ne more biti utemeljen.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da se sodišče prve stopnje z

vprašanjem podlage spornega posla ni izrecno ukvarjalo (39.

čl. OZ); v zvezi s tem je pri obravnavi namena 4. čl. sporne

pogodbe navedlo le, da takšna določila v najemnih pogodbah

niso običajna. Podlaga (razlog) oz. kavza sklenitve zakupne

oz. najemne pogodbe je v tem, da ena stranka (najemodajalec)

omogoči drugi stranki (najemniku) uporabo predmeta najema,

najemnik pa se zaveže za to uporabo najemodajalcu plačevati

najemnino. Če torej v obravnavanem primeru tožeča stranka

zatrjuje, da gre za drugačno kavzo pogodbe, torej da

najemnina za sporna parkirišča ni predstavljala odmene za

njihovo uporabo, ampak nekaj drugega, bi morala to dokazati

ona sama, ob dejstvu, da je sodišče prve stopnje ugotovilo,

da tožeča stranka ni dokazala svojih trditev, češ da spornih

parkirišč nikoli ni uporabljala in da jih za opravljanje

svoje trgovinske dejavnosti niti ne potrebuje. Ker je bil

namen ureditve v 4. čl. sporne pogodbe varstvo tožeče

stranke pred evikcijo, do nje pa ni prišlo, tožeča stranka v

času trajanja pogodbe ni bila onemogočena v uporabi predmeta

najema. Torej upoštevaje dejstvo, da je tožeča stranka

uporabljala sporna parkirišča oz. ji je bila njihova uporaba

omogočena, je sodišče prve stopnje zaključilo, da ne bi

mogla zahtevati vrnitve toženi stranki plačanih najemnin,

ker bi bila v nasprotnem primeru obogatena; ni pa sodišče

prve stopnje sicer svoje odločitve oprlo na določila o

neupravičeni pridobitvi, kot to zmotno zatrjuje pritožba.

Ker je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi dejansko

stanje popolno in pravilno ugotovilo, nanj pravilno

uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo nobene

zatrjevane kršitve določb pravdnega postopka in niti nobene

takšne, na katero pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno

sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in

potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. čl.

Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Hkrati je odločilo, da

nosi tožena stranka svoje stroške v zvezi z odgovorom na

pritožbo, glede na to, da ni v njem navajala nič takšnega,

kar bi prispevalo k odločitvi v obravnavani zadevi (1. odst.

155čl. ZPP).