VSL sklep I Cp 2117/2005

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi (I. in III. izreka) in se
zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov, ki sta od

toženke zahtevala izpraznitev prostorov, ki jih zaseda v stanovanjski

hiši na D. X in da jih izroči tožnikoma ter plačilo pravdnih

stroškov. Zavrnilo je tudi predlog za izdajo začasne odredbe.

Proti sodbi vlaga pritožbi tožeča stranka zaradi vseh pritožbenih

razlogov. Sodba pravilno ugotavlja, da toženka uporablja sobo,

kuhinjo in ima v souporabi kopalnico, stranišče in stopnišče, kakor

tudi, da ima stanovanjska hiša skupni vhod ter stopnišče. To pomeni,

da to niso poslovni prostori po Zakonu o poslovnih stavbah in

poslovnih prostorih. Sodišče ne pove, kateri so ti prostori, saj

nimajo posebnega vhoda. Prostore uporablja toženka za življenje in

tam prebiva. Tam goji domače živali mačke, piščance in psa, kar vse

povzroča neznosten smrad in umazanijo. Stanovanjska hiša nima

namembnosti poslovne stavbe in je namenjena za bivanje. Poslovni

prostor je lahko le en prostor pod pogojem, da ima poseben vhod.

Sodišče napačno uporabi materialno pravo. Tožnika sta dala najprej

neko soglasje za opravljanje dejavnosti, katerega toženka ne predloži

in katere toženka ne opravlja. Tožnika nista izpovedala, da toženka

opravlja dejavnost, drugotožnik je povedal, da ne ve, da bi

opravljala dejavnost. Toženka naj bi opravljala posredovanje stikov,

vendar za to ni predložila dokazil. Zato tudi ne rabi prostor poln

živali. Sodišče ne ugotovi, v katerem prostoru dela in kaj šteje za

poslovni prostor, za kar bi morala imeti toženka uporabno dovoljene.

Sodišče zmotno ugotovi, da gre za najemno pogodbo. Gre za pomanjkanje

pisne oblike, ki je zahtevana zaradi stabilnosti pravnih razmerij.

Najemnino bi bilo treba prijaviti zaradi odmere davka. Toženka živi v

hiši brez pravnega naslova.

Na vročeno pritožbo tožena stranka ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo,

da se za poslovni prostor po določilu 2. odstavka 2. člena ZPPSP

(Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih) šteje prostor,

namenjen za poslovno dejavnost, ki je praviloma gradbena celota in

ima poseben glavni vhod. Tožeča stranka trdi, da to niso poslovni

prostori in da toženka v stanovanju biva brez pravnega naslova.

Sodišče prve stopnje pa je verjelo izpovedbi tožene stranke, da v

vseh prostorih, ki jih zaseda v hiši, opravlja svojo dejavnost, kljub

temu da prostori ne izpolnjujejo prostorov iz zakonskega dejanskega

stanu iz 2. odstavka 2. člena ZPPSP.

Stanovanjski zakon pojma poslovnega prostora ne opredeljuje, zato je

za presojo o tem, ali so določeni prostori poslovni prostori,

potrebno uporabiti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

(enako stališče tudi sodba Vrhovnega sodišča RS, opr.št. U 1307/93).

Za pravno odločilna dejstva v zvezi s poslovnimi prostori torej šteje

tudi ugotovitev dejavnosti, ki se tam opravlja. Tožeča stranka trdi,

da tožena stranka ne opravlja poslovne dejavnosti in da nima

ustreznega dovoljenja. V spisu je le preklic soglasja tožnikov z dne

2.10.2002. Pritožba opozarja, da sodišče zmotno meni na podlagi

zaslišanja toženkinega brata, da sta toženca dala soglasje za

poslovno dejavnost v celotnem obsegu hiše, ki ga toženka zaseda in da

to pomeni, da sta oba tožnika s toženko sklenila najemno pogodbo.

Pritožba izpostavi, da prvi tožnik kot oče ni vedel o kakšnem

dogovoru in da je zato sodba v tem delu v nasprotju z zapisnikom.

Tako se izkaže, da je v sodbi nekaj nasprotij o pravno odločilnih

dejstvih (ali so prostori, katere zaseda toženka vsi poslovni

prostori, ali ima toženka dovoljenje za uporabo poslovnih prostorov

za svojo dejavnost). Sodba tudi nima razlogov o tem, kateri so

bistveni elementi najemne pogodbe za poslovni prostor v tem primeru

in kako so se ti elementi izvrševali. Sodba se namreč sklicuje na

konvalidacijo manjkajoče pisne pogodbe o najemu poslovnih prostorov.

Pritožbeno sodišče opozarja, da je bistvena vsebina pogodbe o najemu

poslovnih prostorov: predmet najema, (točno določena soba namenjena

za poslovno dejavnost), dejavnost, ki naj se opravlja v najetem

poslovnem prostoru (9. člen in 4. člen ZPPSP) in višina dogovorjene

najemnine (14. člen ZPPSP). O vsem tem sodba nima razlogov, zato je

bilo treba sodbo na podlagi 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP

razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje

(354. člen ZPP).

V nadaljevanju naj sodišče prve stopnje ugotovi, ali ima toženka na

tem naslovu prijavljeno obrt ali družbo, za katero dejavnost, v

katerem prostoru, kako je z najemnino in nato naj o zadevi ponovno

odloči. Pri tem naj upošteva pravilo o dokaznem bremenu, saj toženka

zatrjuje, da ima na podlagi izvrševanja najemne pogodbe pravico do

opravljanja dejavnosti. Pritožbeno sodišče sicer dopušča, da bi

prišlo do konvalidacije pogodbe, vendar mora sodišče ugotoviti vse

bisvene sestavine pogodbe. Le v tem primeru se lahko sanira

manjkajoča oblika, to je pisnost najemne pogodbe. V primeru, da bi

sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj in izvrševanje najemne pogodbe

za poslovni prostor, ni mogoče zavrniti tožbenega zahtevka v celoti,

ampak le tisti del, ki se nanaša na najemno pogodbo in poslovni čas

za poslovni prostor. Tožeča stranka v pritožbi utemeljeno opozarja,

da poslovni prostor ne pomeni izvrševanje stanovanjskih potreb v vseh

prostorih, ki jih toženka zaseda. Toženki ni uspelo dokazati, da ima

pravni naslov za izvrševanje stanovajskih potreb.