VSL Sodba I Cpg 1180/2016

I. Pritožba zoper odstavka I in III izreka se zavrne in se izpodbijana sodba v teh delih potrdi.

II. Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v višini 545,58 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude še z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki bodo začele teči s 16. dnem od vročitve te sodbe.

1Postopek se je začel s predlogom za izvršbo na temelju verodostojne listine. Po dolžnikovem ugovoru se je nadaljeval kot gospodarski spor.

2Tožeča stranka je postavila glavni zahtevek za plačilo 7.665,61 EUR. Poleg tega je zahtevala tudi plačilo zakonskih zamudnih obresti od 22. 3. 2014 naprej.

3Prvostopenjsko sodišče je pustilo 1. in 3. odstavek izreka sklepa o izvršbi glede te glavnice in glede zakonskih zamudnih obresti v veljavi (točka I izreka prvostopenjske sodbe). Sklep o izvršbi je razveljavilo v 3. odstavku izreka le glede izvršilnih stroškov v višini 30,00 EUR in je v tem delu zahtevek zavrnilo (točka II izreka prvostopenjske sodbe). Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov (točka III izreka prvostopenjske sodbe).

4Pritožbo je vložila tožena stranka. Menila je, da je bil narobe uporabljen 82. člen OZ, v podporo svojemu stališču se sklicuje na odločbi VS RS in odločbi VSL. Sodišče naj bi si nepravilno razložilo določbo o plačilu v pogodbi, s katero je bilo določeno plačilo provizije. Kot drugi pritožbeni razlog je navedla tožena stranka, da bi prvostopenjsko sodišče moralo zaslišati priče. Te bi lahko lahko izpovedale, kakšna je bila kavza pogodbe. Končno pritožba še navaja, da naj bi prvostopenjsko sodišče spregledalo bistvene trditve tožene stranke. Te naj bi bile, da tožeča stranka površine po najemnih pogodbah v ostalih primerih ni seštevala.

5Na pritožbo je tožena stranka odgovorila. V svoji pritožbi meni, da je razlaga določb o plačilu provizije pravilna in se v podporo svojemu mnenju sklicuje na sodno prakso VS RS, VSL in VSM. Meni tudi, da so bile ugotovitve glede namena pogodbe pravilne (r. št. 9 do 16). L. G. pa naj ne bi bilo treba zaslišati, ker ta oseba ni bila vpletena v nobeno fazo sklepanja pogodbe. Glede očitka, da naj bi sodišče spregledalo trditve o praksi med strankama, ki naj bi bila v tem, da se površine po različnih najemnih pogodbah ne seštevajo, pa je tožeča stranka navajala različne podrobnosti glede tega, kakšne pogodbe sta stranki sklepali do tedaj. Tožeča stranka je zahtevala povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

6Pritožba ni navedla prav nobenega razloga, ki bi kazal na nezadovoljstvo z za toženo stranko ugodnim odstavkom II izreka prvostopenjske sodbe. Pritožbeno sodišče je zato obravnavalo zgolj tiste dele pritožbe, ki so se nanašali na za toženo stranko neugodne dele prvostopenjske sodbe. To sta bili točki I in III izreka.

7Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zavrnilo, prvostopenjsko sodbo pa potrdilo na temelju 353. člena ZPP.

8Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da sta pravdni stranki 7. 1. 2013 sklenili Pogodbo o posredovanju pri oddaji nepremičnine v najem in 21. 10. 2013 še Pogodbo o posredovanju pri oddaji nepremičnine v najem št. 372013. Obe sta se nanašali na poslovne prostore v poslovni stavbi M. na V. ... v Ljubljani. S to pogodbo se je tožeča stranka zavezala, da bo naročnika (toženo stranko) spravila v stik z interesenti za najem naročnikovih poslovnih prostorov in mu nudila podporo v postopku sklepanja pogodb z najemniki (prvostopenjska sodba, r. št. 11).

9Pogodbi sta predvidevali plačilo provizije, ki pa je bila stopnjevana. Če bi tožeča stranka posredovala pri sklenitvi najemne pogodbe za obdobje od 3 do 5 let, je bila upravičena do provizije v višini mesečne najemnine. Če bi tožeča stranka posredovala le za tožečo stranko in bi bila pogodba sklenjena za navedeno obdobje, bi bila upravičena do plačila provizije še v višini (dodatne) mesečne najemnine. Če pa bi tožeča stranka posredovala pri sklenitvi najemne pogodbe za prostore v velikosti več kot 1.000 m2 (in za prej navedeno obdobje) bi bila upravičena še do dodanih dveh najemnin, vendar pa bi v vsakem primeru bila upravičena do provizije v višini največ 3 najemnin (prvostopenjska sodba, r. št. 5). Provizija je bila torej navzgor omejena. Med strankama niti ni bilo sporno, da je tožeča stranka opravila posle posredovanja le v korist tožene stranke. Sklenjeni sta bili dve pisni najemni pogodbi, vsaka za obdobje 5 let z možnostjo podaljšanja (prvostopenjska sodba, r. št. 5). Obe sta bili sklenjeni z istim najemnikom (S. d. o. o.) na isti dan (14. 2. 2014). S prvo najemno pogodbo je najemnik vzel v najem restavracijo v velikosti 551 m2, z drugo poslovne prostore velikosti 511,47 m2 (prvostopenjska sodba, r. št. 17). Skupna površina po obeh najemnih pogodbah najetih prostorov je znašala 1.062,57 m2. Obe vrsti poslovnih prostorov sta bili v isti zgradbi.

10Spor sta stranki vodili zgolj glede provizije v višini ene same najemnine ("tretje"); provizija v višini dveh najemnin je bila namreč s strani tožene stranke plačana. Tožeča stranka je menila, da je upravičena še do provizije v višini še ene ("tretje") najemnine, ker je poskrbela za to, da je tožena stranka oddala v najem prostore, večje kot 1.000 m2. Tožena stranka se je tega zahtevka branila z ugovorom, da sta bili sklenjeni v resnici dve pogodbi, in ne le ena sama, ki bi se nanašala na najem prostorov v velikosti vsaj 1.000 m2.

11Tožeča stranka je bila tista, ki je toženo stranko spravila v stik s prihodnjim najemnikom (S. d. o. o.). Pogajanja so se vodila od samega začetka glede pisarniških prostorov in gostinskega lokala in z istim (prihodnjim) najemnikom. Vodila so se torej glede prostorov v velikosti 1.062,47 m2. Najemnikov prokurist je tudi potrdil, da je bil najem restavracije vselej pogojen z najemom poslovnih prostorov in obratno. Dokaz glede pravilnosti te ugotovitve je bilo mogoče najti tudi v korespondenci, ki se je vodila med obema strankama. Še celo dokončna ponudba tožene stranke z dne 19. 11. 2013 (in ne le prva, z dne 17. 10. 2013) se enotno nanaša na oddajo poslovnih prostorov v skupni površini 1.062,47 m2. Končno je tožeča stranka privolila v pripravo dveh najemnih pogodb namesto ene pogodbe.

12Vseh teh ugotovljenih dejstev pritožba ne izpodbija.

13Pogodbeni stranki sta dolžni pri izvrševanju pravic ravnati pošteno (1. odstavek 5. člena OZ). Nepošteno je, če stranka izvršuje kakšno pravico tako, da je edini učinek izvrševanja pravic ta, da se nasprotno stranko prikrajša za kakšno pravico iz same pogodbe, do katere bi bila sicer upravičena na temelju svojega prizadevanja, za takšno ravnanje pa nepošteno ravnajoča stranka nima kakšnega tehtnega razloga. Za takšen primer je šlo v tej zadevi.

14Nepoštenemu ravnanju sodišče ne daje pravnega varstva. Prvostopenjsko sodišče je zato utemeljeno ravnalo, ker je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke tako, da je ugodilo zahtevku za plačilo še ene ("tretje") provizije na temelju 4.1 (iii) člena obeh pogodb o posredovanju nepremičnine v najem, kot da je bila sklenjena le ena pogodba o najemu nepremičnin.

15Že prvostopenjsko sodišče je presodilo, da je bil očitno namen tožene stranke, pri obeh sklenjenih pogodbah o posredovanju pri oddaji nepremičnine v najem to, da se posebej spodbudi posrednika (tožečo stranko) k iskanju strank, ki bi bile pripravljene od tožene stranke najeti čim večje površine naenkrat. Temu namenu je služila določba 4.1 (iii) obeh pogodb o posredovanju pri oddaji nepremičnine v najem. Takšni, povsem normativni ("objektivni") razlagi obeh pogodb o posredovanju se tožena stranka v pritožbi ne upira. Določba je bila pri obeh pogodbah enaka, osnutek pogodbe pa je pripravila tožena stranka. Tožeča stranka je svojo pogodbeno dolžnost izpolnila, in je toženo stranko spravila v stik s S. d. o. o., ki je od samega začetka imel namen sklenitve ene same najemne pogodbe. Celo sama tožena stranka je svojo zadnjo ponudbo (z dne 19. 11. 2013) oddala za vse poslovne prostore skupaj (v izmeri 1.062,47 m2, priloga A10).

16Tehtnega razloga za to, da sta bili končno sklenjeni dve najemni pogodbi z istim najemnikom, ki je vseskozi hotel najeti vse prostore skupaj, ki so bili v isti zgradbi, in se je pogajal glede obeh skupaj, tožena stranka ni navedla. Da sta se sklenili dve pisni najemni pogodbi na isti dan nazorno kaže, kako povezana sta bila oba najema. V opravičilo za odločitev, da se končno skleneta dve različni pogodbi, je tožena stranka sicer v prvostopenjskem postopku trdila, da so bili pogodbeni pogoji za najem restavracije in pisarniških prostorov različni. Očitno pa to niti same tožene stranke ni motilo pri nobeni od obeh ponudb, saj je v obeh zajela obe vrsti poslovnih prostorov. Da potem ni sklenila ene same najemne pogodbe, je pač lahko služilo le temu, da je tožečo stranko prikrajšalo za provizijo v višini dodatne ("tretje") najemnine.

17Iz same obrazložitve sodbe prvostopenjskega sodišča ni prav jasno, zakaj je omenjalo 82. člen OZ (prvostopenjska sodba, r. št. 9). Kakšnega jasnega pravnega sklepanja, ki bi temeljilo prav na 82. členu OZ, namreč pritožbeno sodišče ni našlo. Pritožba pa je predpostavljala, da je prvostopenjska sodba oprta predvsem na 82. člen OZ. Pritožbeni razlogi, kolikor se nanašajo na pravilno uporabo 82. člena OZ, so zato brez učinka. Prvostopenjsko sodišče je nasprotno svojo utemeljitev med drugim oprlo tudi na razlogovanje, da je ravnanje tožene stranke pomenilo poskus obida obveznosti (prvostopenjska sodba, r. št. 16). Takšno razlogovanje pa pride v poštev predvsem pri uporabi 1. odstavka 5. člena OZ, na katerega je oprta odločba pritožbenega sodišča.

18Brez vpliva na odločitev je tudi kavza pogodbe. Nanjo se tožena stranka v teku prvostopenjskega postopka ni sklicevala in ni postavila tudi sicer nobenih trditev o kavzi. Zaslišanja prič v zvezi s kavzo pogodbe tožena stranka ni predlagala. Pritožba ostaja glede obojega tudi sicer povsem nedoločna, saj ne navaja niti, katera dejstva naj bi prvostopenjsko sodišče spregledalo, niti ne, katerih prič ni zaslišalo. Brez uspeha so ostale tudi pritožbene navedbe tožene stranke, da je tožeča stranka za posredovanje pri prej sklenjenih pogodbah vselej izdajala ločene račune in površin ni seštevala. Takšne trditve je postavila tožena stranka na edinem naroku za glavno obravnavo (2. 6. 2016, l. št. 53). Kakršnihkoli podrobnosti ni navedla. Trditve so ostale povsem splošne, saj v celoti manjkajo podrobnosti o pogodbah, pri katerih naj bi bilo domnevno šlo za primerljivo dejansko stanje, in o tem, zakaj naj bi bilo dejansko stanje podobno. Predlagani dokaz z zaslišanjem dveh prič pa bi bil raziskovalni dokaz v čisti obliki, in bi bil zato nedopusten. Sicer bi bilo prvostopenjsko sodišče dolžno pojasniti, zakaj so bile trditve tožene stranke bistveno presplošne, in tudi razloge za opustitev dokaza v zvezi s temi trditvami. Toda ta procesna kršitev na pravilnost odločitve ni imela nobenega vpliva (1. odstavek 339. člena ZPP).

19Zoper samo višino zahtevka tožena stranka v svoji pritožbi ni navedla niti enega samega razloga, sicer pa ga ni navedla niti v teku prvostopenjskega postopka. Tožeča stranka je tako utemeljeno zahtevala provizijo v višini 7.665,61 EUR in zakonske zamudne obresti, ki so začele teči z zamudo. Račun, s katerim je tožeča stranka zahtevala plačilo celotne provizije, je zapadel 21. 3. 2014. Zamuda je nastala naslednji dan (22 3. 2014) in od tedaj naprej je tožeča stranka upravičena do plačila zakonskih zamudnih obresti.

20Pritožbeno sodišče je moralo odločiti še o stroških pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP). Ker pritožba ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov (1. odstavek 154. člena ZPP).

21Tožeči stranki pa mora povrniti stroške odgovora na pritožbo. Ti so, glede na vrednost spornega predmeta, znašali 427,20 EUR po tarif. št. 3210 ZOdvT in 20,00 EUR po tarif. št. 6002. Tožeča stranka ni upravičena do povrnitve stroškov po tarif. št. 6000 ZOdvT, ker ni niti izkazala, da so ji nastali. Upravičena je še do povrnitve DDV, in torej skupaj do povrnitve 545,58 EUR. Ta znesek bo morala pritožnica povrniti v 15 dneh od vročitve te odločbe. Če bo s plačilom zamudila, bo morala plačati še zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. in 1. odstavek 378. člena OZ). Teči bodo začele z zamudo, torej s šestnajstim dnevom od vročitve te odločbe.