Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-A)

V Zakonu o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 42/03) se v prvem odstavku 5. člena za besedo »prodaje« doda besedilo »za isto nepremičnino«. Drugi odstavek se spremeni tako, da se glasi: »(2) Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe (v nadaljnjem besedilu: pogodba) za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.«. V tretjem odstavku se za besedo »Pogodba« dodata besedi »o posredovanju«.

Za 6. členom se doda nov 6.a člen, ki se glasi:

(1)Investitor, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik (v nadaljnjem besedilu: investitor) ter gradi za trg, mora zagotoviti, da opravljajo prodajo pri njem oziroma zanj osebe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje poslov posredovanja po tem zakonu.

(2)Investitor mora nepremičninski družbi, ki nastopa v vlogi zastopnika investitorja pri posredovanju oziroma prodaji njegovih nepremičnin, namenjenih za nadaljnjo prodajo na trgu, izročiti osnutek pogodbe, kopijo overjenega notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, predhodni načrt etažne lastnine za stavbo, zapis tehničnih lastnosti stavbe in posameznih delov stavbe ter tloris posameznih delov stavbe.

(3)Nepremičninska družba iz prejšnjega odstavka mora kupca seznaniti z listinami iz prejšnjega odstavka tako, da mu jih izroči in pusti dovolj časa, da jih prouči pred sklenitvijo pogodbe.«.

7. člen se spremeni tako, da se glasi:

(1)Pristojno ministrstvo izda posamezniku na njegovo zahtevo licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami in ga vpiše v imenik nepremičninskih posrednikov, če ima najmanj višjo strokovno izobrazbo, opravljen strokovni izpit v skladu s tem zakonom in če ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece, ki še ni izbrisana.

(2)Izpolnjevanje pogojev iz prejšnjega odstavka se dokazuje z javnimi listinami ali potrdili.

(3)V imenik nepremičninskih posrednikov se pri pristojnem ministrstvu, za namene vodenja in odločanja v postopkih po tem zakonu, namene varstva potrošnikov ter zagotavljanja varnosti pravnega prometa, vpisujejo naslednji podatki: 1. identifikacijski osebni podatki (ime, priimek, državljanstvo, EMŠO, stalno oziroma začasno prebivališče, izobrazba); 2. številka in datum izdaje licence; 3. odvzem licence; 4. številka in datum obnovitve licence; 5. vrsta licence (pogojna, nepogojna); 6. številka in datum potrdila o opravljenem strokovnem izpitu; 7. izobraževalna organizacija in datum zaključka dopolnilnega usposabljanja; 8. podatki o zaposlitvi ali o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami.

(4)Zahteva iz prvega odstavka tega člena mora vsebovati podatke iz prejšnjega odstavka ter priloge, ki dokazujejo izpolnjevanje pogojev za izdajo licence in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov.

(5)Z imenikom nepremičninskih posrednikov upravlja pristojno ministrstvo.

(6)Upravljavec imenika nepremičninskih posrednikov ima pravico in dolžnost, da iz centralnega registra prebivalstva obnavlja podatke iz prve točke tretjega odstavka tega člena in preverja podatke o morebitni kaznovanosti nepremičninskih posrednikov iz kazenske evidence v skladu s prvim odstavkom tega člena. Upravljavec lahko navedene podatke brezplačno pridobi vsakih šest mesecev oziroma v primerih, kadar obstaja sum, da nepremičninski posrednik ministrstvu ni posredoval točnega podatka.

(7)Nepremičninski posrednik se mora za potrebe opravljanja nepremičninskega posredovanja, zlasti pri stiku s stranko, izkazati z izkaznico nepremičninskega posrednika, ki jo izda minister, pristojen za prostor na podlagi pravnomočne odločbe o izdaji licence za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami, do njenega prejema pa z odločbo o pridobitvi licence za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami.

(8)Nepremičninski posrednik je pristojnemu ministrstvu dolžan sporočiti vse spremembe podatkov iz tretjega odstavka tega člena in sicer v roku 15 dni od nastale spremembe.

(9)Imenik nepremičninskih posrednikov je, za namene varstva potrošnika v postopkih posredovanja pri prometu z nepremičninami, v delu, ki se nanaša na osebne podatke posameznika (ime, priimek), številko licence, podatek o vrsti in veljavnosti licence, o začasnem ali trajnem odvzemu licence ter podatek o nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, javen. Za učinkovito izvrševanje namenov iz prejšnjega stavka se imenik v delu, ki je javen, objavi na spletni strani ministrstva, pristojnega za prostor.

(10)S pridobitvijo licence in vpisom v imenik nepremičninskih posrednikov pridobi posameznik status nepremičninskega posrednika.«.

V 8. členu se za prvim odstavkom doda nov drugi odstavek, ki se glasi: »(2) Minister, pristojen za prostor, lahko odredi preverjanje znanja, pridobljenega z dopolnilnim usposabljanjem iz prejšnjega odstavka.«.

10. člen se spremeni tako, da se glasi:

(1)Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če po dvakratnem pisnem opominu pristojnega ministrstva še vedno: 1. daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje; 2. daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne podatke; 3. krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami, pri čemer se za takšno kršitev šteje, če: – ne opozori naročitelja na pravne in stvarne napake nepremičnine, za katere je vedel oziroma bi moral vedeti, če bi skrbno preverjal stanje nepremičnine, – naročitelja ne seznani s tržnimi razmerami, ki so pomembne in bi bistveno vplivale na določitev cene v pogodbi, – protipravno zadržuje original listine naročitelja oziroma tretje osebe.

(2)Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo trajno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece.

(3)Nepremičninskemu posredniku pristojno ministrstvo začasno odvzame licenco za opravljanje poslov posredovanja, če mu je odvzeta poslovna sposobnost, če se dopolnilno ne usposablja vsakih pet let oziroma ob spremembi predpisov, katerih poznavanje se zahteva pri strokovnem izpitu za nepremičninskega posrednika, ali če ne opravi preverjanja znanja iz drugega odstavka 8. člena tega zakona, kadar je to predpisano.

(4)Če je nepremičninskemu posredniku odvzeta poslovna sposobnost, se licenca odvzame za čas odvzema poslovne sposobnosti. V primeru začasnega odvzema licence zaradi dopolnilnega neusposabljanja, se licenca odvzame do izpolnitve pogoja dopolnilnega usposabljanja, določenega v 8. členu tega zakona.

(5)Nepremičninski posrednik, ki mu je bila trajno ali začasno odvzeta licenca, mora deponirati licenco in izkaznico nepremičninskega posrednika pri pristojnem ministrstvu v roku, določenem v dokončni odločbi o odvzemu licence.«.

Za 10. členom se doda nov 10.a člen, ki se glasi:

(1)Nepremičninski posrednik se izbriše iz imenika nepremičninskih posrednikov, če: 1. sam zahteva; 2. umre; 3. mu poteče pogojna licenca.

(2)Po pravnomočnosti odločbe o odvzemu licence se v javnem delu imenika nepremičninskih posrednikov napravi zaznamba o izbrisu nepremičninskega posrednika iz imenika.«.

Četrti odstavek 13. člena se spremeni tako, da se glasi: »(4) V pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki mora biti sklenjena med nepremičninsko družbo in naročiteljem, morajo biti navedeni naslednji podatki: 1. ime in priimek nepremičninskega posrednika, ki bo opravljal posle posredovanja z navedbo številke licence in zaporedno številko vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov; 2. višina plačila za posredovanje, ki mora biti v skladu s 5. členom tega zakona; 3. ime zavarovalnice, številka police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe, ki mora biti v skladu s prvim odstavkom 6. člena tega zakona, s priloženimi dokazili; 4. opis stroškov posameznih poslov, ki jih zajema plačilo za posredovanje iz 2. točke drugega odstavka 15. člena tega zakona; 5. vrsta in višina morebitnih dodatnih storitev in stroškov, če je naročitelj naročil storitve iz 3. točke drugega odstavka 15. člena tega zakona; 6. pravica do plačila za posredovanje v skladu s prvim in drugim odstavkom 25. člena tega zakona; 7. višina plačila za posredovanje, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, v skladu s petim odstavkom 25. člena tega zakona; 8. okvirno ponudbeno ceno za posamezno vrsto nepremičnine, ki je predmet posredovanja brez vštetih predpisanih davkov in plačila za posredovanje; 9. opis nepremičnine, ki je predmet posredovanja; 10. čas trajanja pogodbe, ki mora biti določen v skladu s prvim odstavkom 26. člena tega zakona.«.

V drugem odstavku 15. člena se 2. točka spremeni tako, da se glasi: »2. določbo, da se s plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami iz prvega odstavka 5. člena tega zakona krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja: – sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami; – seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev; – ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno; – pisna opozorila, obvestila, potrdila; – ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami; – oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način; – seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo; – prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja; – ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine; – seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake; – telefonsko komuniciranje s strankami; – sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla.«.

V 16. členu se za prvim odstavkom doda nov drugi odstavek, ki se glasi: »(2) Če nepremičninska družba oglašuje prodajo večstanovanjske stavbe, stanovanjsko-poslovne stavbe ali nestanovanjske stavbe z več posameznimi deli, mora zagotoviti objavo najvišje in najnižje cene kvadratnega metra površine stavbe ali njenega posameznega dela, lokacijo, leto izgradnje oziroma zadnje prenove ter firme in sedeža nepremičninske družbe. V primerih, ko nepremičninska družba, v prejšnjem stavku navedene stavbe, oglašuje v transparentih, podatka o ceni ni dolžna navesti.«. Dosedanji drugi, tretji in četrti odstavek postanejo tretji, četrti in peti odstavek. Za petim odstavkom se doda nov šesti odstavek, ki se glasi: »(6) Določbe tega člena se uporabljajo tudi za oglaševanje investitorja.«.

V 17. členu se doda nov drugi odstavek, ki se glasi: »(2) Nepremičninska družba ima, z namenom zaščite interesov naročitelja, pravico v skladu z zakonom, ki ureja plačilni promet, da od Banke Slovenije pridobi podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami.«.

V drugem odstavku 20. člena se za besedilom »dogovora z naročiteljem« doda besedilo »oziroma investitorjem«. Za besedo »jasno« se doda besedilo »in pisno«.

V 21. členu se beseda »poučiti« nadomesti z besedilom »jasno in pisno opozoriti«.

Tretji odstavek 22. člena se črta.

V prvem odstavku 25. člena se za besedo »posredovala« črta besedilo », razen če se nepremičninska družba in naročitelj dogovorita, da se pridobi pravico do plačila že ob sklenitvi morebitne predpogodbe«. V drugem odstavku se drugi stavek spremeni tako, da se glasi: »Nepremičninska družba je upravičena do plačila za dodatne storitve v višini dejanskih stroškov in največ v višini, ki mora biti določena v splošnih pogojih poslovanja in v pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičninami, sklenjeni med nepremičninsko družbo in naročiteljem, in le, če je plačilo dodatnih storitev pisno dogovorjeno med strankama.«. Na koncu petega odstavka se doda nov stavek, ki se glasi: »V primeru, če je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti.«.

Prvi odstavek 26. člena se spremeni tako, da se glasi: »(1) Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami je sklenjena za določen čas največ devet mesecev.«.

Črtata se naslov poglavja »V. Posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine« in 30. člen.

V prvem odstavku 31. člena se doda nova 1. točka, ki se glasi: »1. opravlja strokovne izpite za pridobitev licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja ter preverja izpolnjevanje pogoja dopolnilnega usposabljanja za nepremičninskega posrednika iz 8. člena tega zakona;«. Dosedanje 1., 2. in 3. točka postanejo 2., 3. in 4. točka. Drugi odstavek se spremeni tako, da se glasi: »(2) Pristojni minister ob soglasju ministra, pristojnega za pravosodje, izda pravilnik, s katerim predpiše vsebino in obliko licence za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja in izkaznice nepremičniskega posrednika ter podrobnejšo vsebino in obliko imenika ter način vpisovanja vanj.«.

32. člen se spremeni tako, da se glasi:

(1)Opravljanje strokovnih izpitov iz 1. točke prvega odstavka prejšnjega člena in preverjanje znanja iz drugega odstavka 8. člena tega zakona se izvaja v skladu s predpisi, ki urejajo nacionalne poklicne kvalifikacije.

(2)Zaradi spremljanja opravljanja strokovnih izpitov, svetovanja in sodelovanja pri oblikovanju programa in vsebine gradiva izobraževanja in programa strokovnega izpita ter priprave predloga kataloga standardov strokovnih znanj in spretnosti v skladu z zakonom, ki ureja nacionalne poklicne kvalifikacije, imenuje minister, pristojen za prostor, posvetovalno delovno telo – programski svet.«.

V prvem odstavku 34. člena se besedi »denarno kaznijo« nadomestita z besedo »globo«. 3. točka se spremeni tako, da se glasi: »3. če za opravljanje posla nepremičninskega posredovanja ne določi nepremičninskega posrednika v skladu s 4. členom tega zakona, dejansko pa opravlja dejavnost posredovanja, ali če zanjo opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami oseba, ki nima licence oziroma nima veljavne licence in ni vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu;«. Doda se nova 5. točka, ki se glasi: »5. če pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami ne vsebuje vseh sestavin iz četrtega odstavka 13. člena tega zakona;«. Dosedanja 5. točka postane 6. točka. Za dosedanjo 6. točko, ki postane 7. točka, se doda nova 8. točka, ki se glasi: »8. če ne zagotavlja zaščite interesov naročitelja v skladu s 17. členom tega zakona;«. Dosedanja 7. točka postane 9. točka. V dosedanji 8. točki, ki postane 10. točka, se besedilo »ne pouči« nadomesti z besedilom »pisno ne opozori«. V dosedanji 9. točki, ki postane 11. točka, se za besedo »nepremičnine« doda besedilo »in če pisno ne opozori na ugotovljene oziroma morebitne napake«. Dosedanja 10. točka postane 12. točka. Dosedanja 11. točka, ki postane 13. točka, se spremeni tako, da se glasi: »13. če zahteva plačilo za posredovanje v nasprotju s 25. členom tega zakona.«. Doda se nov drugi odstavek, ki se glasi: »(2) Z globo iz prejšnjega odstavka se za prekršek kaznuje investitor, ki je pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, če za opravljanje poslov prodaje nepremičnine ne določi nepremičninskega posrednika v skladu s 6.a členom tega zakona, dejansko pa trguje z lastnimi nepremičninami.«. Dosedanja drugi in tretji odstavek postaneta tretji in četrti odstavek.

Besedilo 35. člena se spremeni tako, da se glasi: »Z globo od 100.000 do 300.000 tolarjev se za prekršek kaznuje nepremičninska družba, če ne vodi evidenc o posredovanju v prometu z nepremičninami, oziroma če ne posreduje vseh podatkov v skupno bazo v skladu s 27. členom tega zakona.«.

V 36. členu se v napovednem stavku besedi »denarno kaznijo« nadomestita z besedo »globo«, besedilo »50.000 do 150.000« pa z besedilom »150.000 do 300.000«. Na koncu 3. točke se pika nadomesti s podpičjem in dodajo se nove 4., 5. in 6. točka, ki se glasijo: »4. če daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podobne podatke o nepremičnini, za katero posreduje; 5. če daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne podatke; 6. če kot tuja fizična oseba opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami, pa ne izpolnjuje s tem zakonom predpisanih pogojev za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami.«.

Šteje se, da posameznik, ki za investitorja opravlja prodajo nepremičnin, s končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustreznega izobraževanja po prejšnjih predpisih in ima najmanj tri leta delovnih izkušenj pri prodaji nepremičnin, na dan uveljavitve tega zakona, izpolnjuje izobrazbeni pogoj za nepremičninskega posrednika.

Do sprejetja kataloga, ki določa standarde strokovnih znanj in spretnosti, ki so potrebna za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije na področju nepremičninskega posredovanja v skladu z Zakonom o nacionalnih poklicnih kvalifikacijah (Uradni list RS, št. 83/03), se za opravljanje strokovnih izpitov in preverjanje znanja iz prvega odstavka 32. člena tega zakona, za vsebino strokovnega izpita, način in postopek preverjanja in ocenjevanja znanja, vsebino in način dopolnilnega usposabljanja nepremičninskih posrednikov uporablja Pravilnik o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov (Uradni list RS, št. 14/04).

Z dnem uveljavitve tega zakona prenehajo veljati določbe 2. in 3. poglavja ter podpoglavji 6.1. in 6.2. Pravilnika o strokovnem izpitu, licencah in vodenju imenika nepremičninskih posrednikov (Uradni list RS, št. 14/04), uporabljajo pa se do sprejetja kataloga iz prejšnjega člena.

Minister, pristojen za prostor, izda predpis iz 17. člena tega zakona v roku enega leta po uveljavitvi tega zakona.

Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Št. 310-09/02-5/11 Ljubljana, dne 25. aprila 2006 EPA 703-IV Predsednik Državnega zbora Republike Slovenije France Cukjati, dr. med., l.r.