Zakon o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in subvencijah mladim družinam za prvo reševanje stanovanjskega vprašanja (uradno prečiščeno besedilo) (ZNSVS-UPB1)

Ta zakon določa nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo kot sistemsko podlago za vzpodbujanje dolgoročnega stanovanjskega varčevanja (v nadaljnjem besedilu: varčevanja) in povečanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja. Nacionalna stanovanjska varčevalna shema (v nadaljnjem besedilu: NSVS) s sistemom državnih premij omogoča in zagotavlja državljanom ugodno dolgoročno varčevanje s pravico do nizko obrestovanih bančnih dolgoročnih stanovanjskih posojil (v nadaljnjem besedilu: posojilo) po pogojih tega zakona.

Ta zakon določa: 1. obseg varčevanja, 2. pogoje varčevanja, 3. višino in pogoje za premijo kot državno vzpodbudo za varčevanje, 4. pogoje za uporabo pridobljenih posojil in premij iz prejšnje točke in 5. pogoje stanovanjskega kreditiranja.

Pri določanju obsega in pogojev varčevanja, višine in pogojev za premije in pogojev stanovanjskega kreditiranja veljajo splošna pravila bančništva in predpisi, s katerimi je urejeno vodenje monetarne politike, nadzor bančnega poslovanja in skrb za stabilnost finančnega sistema, če ni s tem zakonom drugače določeno.

Varčevalec sklene varčevalno pogodbo v bankah iz petega odstavka 9. člena tega zakona. Stranka varčevalne pogodbe je poleg varčevalca in banke še Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki jamči za izplačilo premij skladno s tem zakonom. Obveznosti in pravice iz pogodbe iz prejšnjega odstavka lahko varčevalec kadarkoli prenese na zakonca oziroma osebo, kateri v skladu s predpisi o zakonski zvezi pripadajo enake pravice kot zakonskemu partnerju, otroke ali vnuke. Banka ne sme zaračunavati dodatnih stroškov za sklenitev in vodenje varčevalne pogodbe, odobritev in sklenitev posojilne pogodbe ter vodenje posojila.

Varčevalec lahko vplačuje pogodbene mesečne obroke vsak mesec, za več mesecev skupaj ali enkrat na leto.

Varčevalec lahko v okviru posameznega varčevalnega leta vplača poljubno število mesečnih obrokov tudi vnaprej. V okviru varčevalnega leta mora biti vplačan znesek v višini vsaj desetih mesečnih varčevalnih zneskov. Višina privarčevanih sredstev se ugotavlja na osnovi vseh vplačil v okviru varčevalnega leta.

Varčevalna doba v NSVS je najmanj pet let in največ deset let. Dolžina varčevalne dobe se opredeli s pogodbo. Varčevalec lahko podaljša varčevalno dobo, če to sporoči banki en mesec pred iztekom varčevalne pogodbe, kar uredita z aneksom k pogodbi.

Varčevanje po varčevalni pogodbi preneha zadnji dan v šestdesetem oziroma v vsakem nadaljnjem dvanajstem mesecu po sklenitvi varčevalne pogodbe. Varčevalec lahko razpolaga s privarčevanimi sredstvi v petnajstih dneh po izteku varčevalne pogodbe. Za privarčevana sredstva se štejejo vsa plačila po pogodbi in obresti, brez premij. Premija pripada tistemu varčevalcu, ki v dveh letih po izteku varčevalne pogodbe privarčevana sredstva porabi za namene, določene s tem zakonom, oziroma najame posojilo za namene, določene s tem zakonom. Banka mora v primeru, da varčevalec ne ravna v skladu s prejšnjim odstavkom, vrniti Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije znesek sredstev, enak višini plačanih premij za to varčevalno pogodbo. Banka mora sredstva vrniti v tridesetih dneh po preteku roka, v katerem je varčevalec dolžan dokazati namensko porabo privarčevanih sredstev ali najeti posojilo.

Banka obrestuje varčevalcu vplačila po obrestnih merah, ki jih s sklepom določi Vlada Republike Slovenije ob sprejetju sklepa o določitvi obsega pravic za sklepanje varčevalnih pogodb, v odvisnosti od donosnosti dolgoročnih državnih vrednostnih papirjev. Banka obračunava obresti iz prejšnjega odstavka na zneske vplačil varčevalca od dneva nakazila in jih pripiše glavnici ob koncu vsakega pogodbenega leta.

Obrestne mere za varčevanje iz 19. člena tega zakona so fiksne za obdobje enega leta. Ne glede na morebitne spremembe obrestnih mer pa obrestni razmik z obrestnimi merami iz 30. člena tega zakona ostaja praviloma nespremenjen. Vlada Republike Slovenije določi obrestno mero v višini 75% tržne donosnosti obveznic Republike Slovenije v domači valuti s fiksno obrestno mero in ročnostjo nad devet let in šest mesecev. Obrestna mera se spremeni, kadar donosnost odstopa od izhodišča za več kakor 10%. V tem primeru se spremenijo tudi obrestne mere, in sicer za odstotek odstopanja donosnosti. Odstopanja se ugotavljajo dvakrat na leto, prilagoditev pa se opravi enkrat na leto, če v dveh zaporednih ugotavljanjih donosnost odstopa za več kakor 10%. V primeru iz prejšnjega odstavka se novo izhodišče določi na dan drugega ugotavljanja odstopanja od izhodišča. Ugotavljanje se opravi 15. maja in 15. novembra oziroma zadnji delovni dan pred tem datumom, če je ta na dela prost dan oziroma na dan, ko se podatki ne objavljajo. Sprememba obrestne mere se začne uporabljati 1. januarja ali 1. julija.

Varčevalec obvesti banko o odstopu od pogodbe s priporočenim pismom ali s podpisom izjave banki. V tem primeru mu pripadajo samo obresti na privarčevana sredstva, ne pa tudi premije, in sicer: 1. Pri odstopu pred enim letom varčevanja – kot za vloge na vpogled, ki veljajo pri banki, s katero je sklenjena pogodba; 2. Pri odstopu po enem letu varčevanja – v pogodbeni višini. Šteje se, da je varčevalec odstopil od pogodbe z dnem, ko je banka prejela priporočeno pismo z obvestilom o odstopu, oziroma z dnem podpisa izjave banki, oziroma po poteku roka iz 22. člena tega zakona. Vsa sredstva, ki so jih banke vrnile Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije iz naslova premij in poračuna obresti v tekočem mesecu, Stanovanjski sklad Republike Slovenije v 15 dneh nakaže v integralni proračun Republike Slovenije.

Če varčevalec ne vplača v varčevalnem letu vsaj desetih mesečnih zneskov, mu mora banka s priporočenim pismom dati dodatni rok za izpolnitev njegove obveznosti. Če v roku, ki ne sme biti krajši od 15 dni, varčevalec ne vplača manjkajočih zneskov, se šteje, da je od varčevalne pogodbe odstopil z dnem izteka dodatnega roka za vplačilo.

Premija po tem zakonu je znesek, ki pripade varčevalcu v NSVS kot spodbuda za namensko porabo privarčevanih sredstev ali najem posojila za namene iz tega zakona. Premija je vsako leto varčevanja enaka 1/24 letnih vplačil, vendar največ do 1/24 pogodbenega letnega varčevalnega zneska. Banka nakaže upravičencem, ki so po koncu varčevalnega leta izpolnili pogoje iz tega zakona, premije na njihov varčevalni račun. Sredstva za premije iz prejšnjega odstavka se zagotavljajo bankam za upravičence iz sredstev Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in iz sredstev državnega proračuna. Ta sredstva, ki jih je v skladu z zakonom o javnih financah za vsako leto posebej dolžno načrtovati ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve v sodelovanju s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije, upravičencem izplačuje Stanovanjski sklad Republike Slovenije. Način njihovega izplačevanja se podrobneje uredi s pogodbo, ki jo skleneta ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve in Stanovanjski sklad Republike Slovenije. Vsakoletna višina sredstev za premije se določa na podlagi poprej ocenjenih potreb v skladu z določbami 12. člena tega zakona ter upoštevaje primere, kot jih omogoča drugi odstavek 24. člena tega zakona.

Pri izkazani upravičenosti do premij po določbah tega zakona varčevalcu pripada premija, s katero ob koncu varčevanja prosto razpolaga v skladu z namenom, določenim v 34. členu tega zakona. Če varčevalec ne izkaže upravičenosti do premije, banka razknjiži letno pripisane premije na njegovem varčevalnem računu in sredstva vrne Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije. Višino premije lahko Vlada Republike Slovenije spremeni s sklepom ob določitvi letnega obsega razpisanih pravic za sklepanje varčevalnih pogodb iz 7. člena tega zakona zlasti v primeru velike spremembe obsega varčevanja v NSVS.

Upravičenost varčevalca do premij vsako leto ugotavlja Stanovanjski sklad Republike Slovenije na podlagi poročila bank o vplačilih, ob koncu varčevanja pa banka, pri kateri je varčevalec sklenil varčevalno pogodbo.

Varčevalec, ki je redno varčeval, pridobi pravico do posojila za namene in pod pogoji iz tega zakona.

Višina posojila, ki ga zagotavlja banka varčevalcu iz prejšnjega člena, je najmanj dvojni znesek privarčevanih sredstev. Za privarčevana sredstva se šteje vsa plačila po pogodbi, pripadajoče premije za celotno varčevalno dobo in obresti.

Odplačilna doba za posojila iz 27. člena tega zakona je praviloma enaka dvojnemu številu let varčevanja, za katera je varčevalcu pripadla premija.

Obrestne mere za posojila iz 27. člena tega zakona so enake obrestnim meram za varčevanje, povečanim za obrestni razmik v višini ene odstotne točke.

Obrestne mere za posojila iz 27. člena tega zakona so fiksne za obdobje enega leta. Spremenijo se po enakih pogojih kot obrestne mere za varčevanje.

Varčevalec iz 27. člena oziroma oseba iz tretjega odstavka 11. člena tega zakona, ki se odloči, da izkoristi pravico do posojila pod pogoji tega zakona (v nadaljnjem besedilu: posojilojemalec), z banko sklene posojilno pogodbo za namene iz 34. člena tega zakona. Posojilo je lahko odobreno kreditno sposobnemu posojilojemalcu. Če posojilojemalec sam ni kreditno sposoben, lahko v posojilni odnos vstopi eden ali več soplačnikov, ki sočasno z njim podpišejo posojilno pogodbo in so tudi odgovorni za odplačilo celotnega dolga. Kreditno sposobnost posojilojemalca in soplačnikov ugotavlja banka v skladu z veljavnimi predpisi in poslovno politiko banke. Posojilojemalec mora kredit ustrezno zavarovati v skladu s poslovno politiko banke.

Posojilojemalec odobreno posojilo lahko porabi samo za: 1. nakup stanovanja ali stanovanjske hiše, 2. gradnjo individualne stanovanjske hiše (tudi nadomestno gradnjo, nadzidavo ali dozidavo, izgradnjo podstrešnega stanovanja), 3. rekonstrukcijo lastnega stanovanja ali stanovanjske hiše ali 4. adaptacijo lastnega stanovanja ali stanovanjske hiše, 5. nakup stavbnega zemljišča za gradnjo stanovanjske hiše, 6. plačilo stroškov za opremljanje stavbnega zemljišča, 7. plačilo odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča v stavbno zemljišče, 8. plačilo projektne dokumentacije v zvezi z nameni iz prejšnjih točk tega člena, 9. poplačilo že najetih posojil za namene, navedene v tem členu. Pri namenski porabi privarčevanih sredstev se lahko del posojila v višini največ 30% varčevalcu izplača v gotovini. Črpanje odobrenega posojila je dokumentarno.

Banka je dolžna varčevalca tri mesece pred iztekom varčevalne dobe iz 18. oziroma 27. člena tega zakona pisno opozoriti na pravico do pridobitve posojila pod pogoji tega zakona. Banka zagotavlja posojilojemalcem možnost najema posojila po pogojih iz tega zakona, vendar najkasneje v roku dveh let po izpolnitvi pogojev iz 27. člena tega zakona. Varčevalec mora zahtevi za pridobitev posojila predložiti dokaz, da bo odobreno posojilo namenil za stanovanjske potrebe iz prvega odstavka 34. člena tega zakona. Za takšen dokaz se šteje: – v primeru nakupa stanovanja ali stanovanjske hiše pogodba o takšnem nakupu, – v primeru gradnje individualne stanovanjske hiše in rekonstrukcije lastnega stanovanja oziroma stanovanjske hiše veljavno gradbeno dovoljenje, – v primeru adaptacije lastnega stanovanja oziroma stanovanjske hiše najmanj predračune oziroma, če je za adaptacijo potrebno, gradbeno dovoljenje, – v primeru nakupa stavbnega zemljišča za gradnjo stanovanjske hiše pogodba o takšnem nakupu in potrdilo pristojnega občinskega organa, da prostorski izvedbeni akt na takšnem zemljišču omogoča gradnjo stanovanjske hiše, – v primeru plačila stroškov za opremljanje stavbnega zemljišča pravnomočna odločba občinskega organa o odmeri komunalnega prispevka, – v primeru plačila odškodnine za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča pravnomočna odločba pristojne upravne enote o odmeri odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča in gozda, – v primeru plačila projektne dokumentacije pogodba med investitorjem in projektivnim podjetjem o izdelavi te dokumentacije, in – v primeru poplačila že najetih posojil za namene iz 34. člena tega zakona pogodba o stanovanjskem posojilu.

Stanovanjski sklad Republike Slovenije v sodelovanju z bankami za vsako leto izdela poročilo o izvajanju NSVS in ga posreduje Vladi Republike Slovenije najpozneje do 31. marca za preteklo leto. Poročilo skupaj z mnenjem Banke Slovenije obravnava in sprejme Vlada Republike Slovenije ter ga nato objavi tako, da je dostopno javnosti.

Poročilo iz prejšnjega člena vsebuje zlasti: – pregled izbranih bank, vključenih v izvajanje NSVS, – podatek o številu varčevalcev, – podatek o številu sklenjenih varčevalnih pogodb, – način varčevanja, – varčevalne zneske, – obseg privarčevanih sredstev, – podatek o številu prekinjenih varčevalnih pogodb, – podatek o številu upravičencev do premij, – obseg izplačanih in vrnjenih premij, – podatek o številu in obsegu danih posojil, – druge pomembne podatke.

Banka za vsako leto izdela poročilo o izvajanju NSVS in ga posreduje Banki Slovenije najpozneje do konca februarja za preteklo leto. Poročilo iz prejšnjega odstavka obravnava in sprejme Banka Slovenije v skladu s predpisu o bančništvu.

V bankah opravljajo nadzor nad izvajanjem bančnih in z njimi povezanih varčevalnih in kreditnih poslov, vezanih na NSVS, pristojni organi Banke Slovenije. Nadzor nad delom in poslovanjem Stanovanjskega sklada Republike Slovenije v zvezi z izvajanjem NSVS opravlja pristojni minister, nad zakonito in namensko porabo sredstev pa tudi Računsko sodišče Republike Slovenije.

Obseg pravic za sklepanje varčevalnih pogodb se za leto 2000 določi v višini 13.300 petletnih in v višini 13.300 desetletnih lotov.

Stanovanjski sklad Republike Slovenije najkasneje v roku 30 dni od uveljavitve tega zakona objavi javni razpis iz prvega odstavka 8. člena tega zakona. Stanovanjski sklad Republike Slovenije najkasneje v roku 60 dni od uveljavitve tega zakona objavi javni poziv iz prvega odstavka 10. člena tega zakona s začetkom sklepanja varčevalnih pogodb v roku 15 dni od objave.

Določbe tega zakona se ne uporabljajo za pogodbe o varčevanju, sklenjene v izbranih bankah na podlagi javnega razpisa z dne 22. 4. 1999, v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, ki jo je sprejela Vlada Republike Slovenije 25. marca 1999 in 6. aprila 1999.

Ta zakon začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi – ZNSVS-A (Uradni list RS, št. 14/06) vsebuje naslednjo prehodno in končno določbo:

Banki, ki varčevalcem, ki so že vključeni v NSVS, omogoči podaljšanje roka za sklenitev posojilne pogodbe v skladu z 18. členom zakona, se ustrezno podaljša rok za vračilo premij.